樓宇經濟發(fā)展情況調研報告
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樓宇經濟發(fā)展情況調研報告一：
為貫徹落實市委、市政府關于促進樓宇經濟高質量發(fā)展的總體部署和要求，加快推動我市樓宇經濟及其招商引資工作，今年3月3日，市商務局組織市本級有關街道赴上海市學習考察發(fā)展樓宇經濟工作，與上海市黃浦區(qū)商務委員會、金融服務辦公室和打浦橋街道辦事處進行了座談交流，考察了服務業(yè)集聚區(qū)域和重點樓宇�，F(xiàn)將學習調研情況報告如下：
一、上海市黃浦區(qū)樓宇經濟發(fā)展情況及主要特點
黃浦區(qū)是上海市中心城區(qū)，全區(qū)面積20.52 平方公里，2014年社會商品零售總額5145億元，社會消費品零售總額705億元，完成全口徑稅收收入431.1億元，其中區(qū)級可支配收入163.5億元。該區(qū)是我國著名的商貿集聚區(qū)，擁有南京路商貿商務圈、淮海路商貿商務圈、外灘金融集聚區(qū)，是上海市商務樓宇最為集中的區(qū)域，已開發(fā)形成商業(yè)商務樓宇面積1300多萬平方米。其樓宇經濟發(fā)展情況及特點主要表現(xiàn)為：
(一)樓宇經濟運行質量好、貢獻作用大。據統(tǒng)計，目前黃浦區(qū)共有2萬平方米以上的重點商務樓宇165幢，面積600萬平方米。2014年，165幢樓宇實現(xiàn)稅收257.7億元，同比增長7.5%，占黃浦區(qū)稅收總收入的59.8%。165幢樓宇中億元樓宇58幢，其中單幢樓宇最高稅收達19.4億元，平均落稅率為46.9%。
(二)業(yè)態(tài)功能定位水準高、帶動效應強。黃浦區(qū)持續(xù)聚焦發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，重點打造金融服務業(yè)、商貿流通業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、文化創(chuàng)意業(yè)、休閑旅游業(yè)、航運物流業(yè)等六大業(yè)態(tài)，形成了外灘金融集聚帶、新天地國際高端商務區(qū)、打浦橋綜合商務區(qū)、人民廣場公共文化商務區(qū)、豫園商業(yè)文化旅游區(qū)等五大功能區(qū)，形成了鮮明的特色，對上海市其它城區(qū)商務發(fā)展和商貿繁榮起到了較強的輻射帶動作用。
(三)市場運作租售效率高、流轉速度快。黃浦區(qū)下轄南京東路、淮海中路、外灘、豫園等重點商貿商務區(qū)域，地段、市口優(yōu)勢明顯，引領上海市現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展。該區(qū)樓宇需求十分旺盛，年平均出租率達到95%以上，租金價格一直保持穩(wěn)定，平均租金每天每平方米達7.5元左右，而且租期期滿后不斷有企業(yè)愿意加價承租，十分搶手。
(四)入駐企業(yè)品牌影響大、跨國業(yè)務多。由于地域優(yōu)勢和一流的人文環(huán)境，黃浦區(qū)集聚了大批高端商業(yè)商務業(yè)態(tài)和品牌龍頭企業(yè)，外灘國際金融服務中心、金外灘國際廣場、SOHO復興等重點項目成為外商首選的樓宇，上海清算所等重要功能性機構和一大批新型金融企業(yè)陸續(xù)落戶。截止2014年，全區(qū)引進跨國公司達40家，涉及各行業(yè)的總部型和龍頭型企業(yè)，有效地拓展了資產管理、資本運作、離岸服務外包、人力資源管理、文化創(chuàng)意等一批新業(yè)態(tài)、新模式、新領域高端現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展。
二、上海市黃浦區(qū)發(fā)展樓宇經濟的主要經驗和做法
黃浦區(qū)處于上海中心城區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)域面積較小、土地資源有限，但黃浦區(qū)經濟總量絕大部分來源于樓宇經濟。他們的實踐證明，樓宇經濟對于集約利用資源、拓展發(fā)展空間、集聚要素資源、提高業(yè)態(tài)檔次、提升發(fā)展內涵、擴大經濟總量等方面，都有著重要的'作用。
(一)堅持規(guī)劃先導，明確樓宇經濟發(fā)展布局。2011年，上海市實行行政區(qū)劃調整，原黃浦區(qū)、盧灣區(qū)實施“撤二并一”，設立新的黃浦區(qū)，之后該區(qū)根據區(qū)域功能定位和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在認真梳理樓宇經濟發(fā)展實際的基礎上，制定了樓宇經濟長遠發(fā)展規(guī)劃，包括空間布局規(guī)劃和業(yè)態(tài)分布規(guī)劃，圍繞“一帶”、“兩街”和“五個功能區(qū)”，打造符合區(qū)域實際，具有高能級、高產出的新型產業(yè)群。同時，對樓宇、交通、生態(tài)、環(huán)境等各類資源的許可利用作出統(tǒng)籌安排，提高各類樓宇的集約化水平。
(二)強化招商引資，引進高端高級品牌企業(yè)。一是高標準引進開發(fā)商和建筑商。通過選擇財力雄厚、經驗豐富、運作規(guī)范的投資方，確保樓宇的高品質，外灘國際金融中心(BFC)、SOHO外灘、企業(yè)天地等就是標志性和品牌型的項目。二是高標準選擇入駐企業(yè)和物業(yè)管理公司。通過筑巢引鳳，吸引優(yōu)勢企業(yè)入駐，提升樓宇經濟的品質和水平，推動形成具有中心城區(qū)特點、功能完善
(三)著眼轉型升級，滾動儲備樓宇招商項目。面對因快速發(fā)展而不斷出現(xiàn)的樓宇供應跟不上業(yè)態(tài)發(fā)展壯大和企業(yè)發(fā)展需求的階段性矛盾，該區(qū)努力在增加優(yōu)質樓宇供應上下功夫。一是在建樓宇抓增量。積極配合和支持項目加快建設進度，促進項目早出功能、早出效益。二是調整存量拓展增量。對商務樓宇實行分級分類管理與服務，支持樓宇企業(yè)的轉化和調整，提高樓宇的入駐率。三是儲備樓宇經濟招商項目。著眼長遠，聚力推進一批重點建設項目，確保樓宇經濟有足夠的高端樓宇支撐和源源不斷的后續(xù)項目儲備。
(四)突出政策扶持，助推樓宇經濟持續(xù)發(fā)展。2013年，黃浦區(qū)政府出臺了《促進樓宇經濟發(fā)展的實施意見》，設立了樓宇經濟發(fā)展專項資金。以提高企業(yè)落地率、樓宇經濟貢獻度和樓宇業(yè)主積極性為目標，對具有一定體量規(guī)模、產業(yè)服務功能和經濟貢獻度的商務樓宇給予政策傾斜，具體推行“四個鼓勵”，即鼓勵提高樓內企業(yè)落地率和經濟貢獻度、鼓勵樓宇產業(yè)結構調整、鼓勵提高二次招商轉化率、鼓勵完善樓宇設施配套。通過政策扶持，有力地推動了該區(qū)樓宇經濟業(yè)態(tài)結構的調整優(yōu)化和樓宇品質的提升。
(五)健全工作機制，規(guī)范樓宇經濟管理服務。一是建立黃浦區(qū)樓宇經濟工作聯(lián)席會議制度，負責對全區(qū)樓宇經濟工作實施全面領導，研究重大決策，制定重要政策，統(tǒng)籌協(xié)調樓宇及入駐企業(yè)經營中碰到的重大問題;二是建立重點商務樓宇聯(lián)絡聯(lián)系制度，在每個樓宇設立首席聯(lián)絡員及其工作團隊，以樓宇所在街道為主，工商、稅務派員參加，實行全區(qū)重點樓宇聯(lián)絡工作全覆蓋;三是發(fā)揮基層主體主要作用，以街道為發(fā)展樓宇經濟的主體，充分發(fā)揮其工作主動性和積極性，利用街道與樓宇企業(yè)聯(lián)系緊密、情況清晰、感情融合的優(yōu)勢，切實優(yōu)化投資環(huán)境、整合服務資源、健全服務網絡，做好引商、安商、留商等綜合服務工作。
從調研情況看，黃浦區(qū)在樓宇經濟發(fā)展中也存在著一些問題和制約因素，主要有樓宇總量供應不足、階段性短缺矛盾突出，部分樓宇企業(yè)落稅率不高，樓宇內外配套設施跟不上企業(yè)發(fā)展和白領階層的需求，周邊環(huán)境及交通有待完善，等等。
三、對我市發(fā)展樓宇經濟的啟示及建議
(一)要從長計議，統(tǒng)籌謀劃，高起點規(guī)劃建設樓宇，高標準定位發(fā)展業(yè)態(tài)。在經濟發(fā)展進入新常態(tài)、新階段后，我市要把發(fā)展樓宇經濟作為推動經濟轉型升級、完善城市建設和提升城市綜合功能的重要抓手。要從我市經濟社會發(fā)展實際出發(fā)，高起點規(guī)劃建設一批適合不同商務商貿功能的標準樓宇;同時要結合制訂國民經濟和社會發(fā)展“十三五”規(guī)劃及服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，高標準設定一批重點培育發(fā)展的服務業(yè)業(yè)態(tài)，形成具有嘉興特色的、與滬杭互補互促的發(fā)展業(yè)態(tài)，打造具有可持續(xù)發(fā)展的服務業(yè)區(qū)域品牌;同時還要強化規(guī)劃，形成本市域內“業(yè)態(tài)集中、特色鮮明、差異布局“的樓宇經濟發(fā)展格局，推動全市樓宇經濟實現(xiàn)非同質的有序發(fā)展。
(二)要內外并舉，著眼轉型，深入開展接軌上海，積極開展招商引資。要堅持“內資外資并舉、線上線下并重、在岸離岸并進”的項目引進、業(yè)態(tài)培育、市場拓展的思路，著力于從做大規(guī)模向提高質量轉變、從本土企業(yè)先行發(fā)展向外來品牌企業(yè)集聚發(fā)展轉型，以接軌上海和實施滬杭同城戰(zhàn)略為手段，以“立足長三角、面向全中國、走向全世界”為目標，組織開展主題專注、業(yè)態(tài)專一、手段專業(yè)的招商引資活動，在北京、上海、廣州、深圳等地和國(境)外舉辦系列活動。通過招商引資和推動本土企業(yè)發(fā)展，加快做大我市樓宇經濟規(guī)模，同時逐步提升業(yè)態(tài)和功能水平，引進品牌企業(yè)，加快形成我市在長三角發(fā)展樓宇經濟的區(qū)域競爭優(yōu)勢，提升我市中心城區(qū)的國際化水平。
(三)要出臺政策，統(tǒng)一標準，制定支持重點明確的政策體系，發(fā)揮政策措施的導向引領作用。要按照行政推動與市場主導相結合的原則，摒棄普惠思路，聚財聚力，聚焦支持總部型、品牌型項目以及服務外包、電子商務、科技研發(fā)、工業(yè)設計等高端業(yè)態(tài)和具有較大建筑體量規(guī)模、經濟總量規(guī)模的重點特色樓宇。按照“兩級財政、統(tǒng)一標準、分級實施”的思路，規(guī)范市和縣(市、區(qū))兩級財政扶持政策，市級財政側重于扶持規(guī)模較大的特色樓宇、樓宇公共配套設施及周邊環(huán)境建設; 縣(市、區(qū))財政側重于扶持樓宇物業(yè)管理和樓宇業(yè)態(tài)培育發(fā)展及入駐企業(yè)租賃等方面。
(四)要加強領導，建立機制，夯實發(fā)展樓宇經濟基礎工作，形成持續(xù)健康發(fā)展良好局面。要加強領導，在市和縣(市、區(qū))兩級建立領導小組和四套班子領導對口聯(lián)系重點街道及重點樓宇制度;要整合資源，建立以發(fā)改、經信、建設、商務、統(tǒng)計等部門組成的部門聯(lián)席會議制度，具體協(xié)調處理樓宇經濟發(fā)展過程中碰到的困難和問題，開展有關標準制定和認定工作;要暢通渠道，建立政府部門、樓宇業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司四方信息溝通渠道，及時掌握樓宇運營管理、企業(yè)流轉等情況;要加強動態(tài)管理，制定樓宇業(yè)態(tài)性質和分類管理標準，建立樓宇經濟統(tǒng)計體系和企業(yè)入駐與退租信息管理系統(tǒng)及企業(yè)檔案。
樓宇經濟發(fā)展情況調研報告二：
樓宇經濟是以商務樓宇為載體，通過開發(fā)、出租樓宇進行招商引資，從而引進稅源，帶動區(qū)域經濟的發(fā)展。樓宇經濟不但可以成為潯陽區(qū)招商引資的重要平臺，同時可以對優(yōu)化產業(yè)結構，提升我市的現(xiàn)代服務業(yè)水平、提供就業(yè)崗位，推動現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展起到重要作用。
一、潯陽區(qū)樓宇經濟發(fā)展現(xiàn)狀
據初步調查，潯陽區(qū)的商務樓宇目前主要分布在城區(qū)的湓浦、甘棠街道，擁有各類商務樓宇13棟，入駐企業(yè)達218家，入駐率達95%以上，注冊資金超6億元，年納稅額超3000萬元，建筑面積達到近10萬余平方米，其中房地產裝飾保險等機構49家、科研機構，計算機行業(yè)15家，中介、代理服務機構21家;商務入駐企業(yè)在潯陽區(qū)納稅的有98戶，占登記納稅總戶數(shù)的81%;潯陽區(qū)具有代表性的商務樓宇有龍翔國際，經貿大廈，濱江花園，遠洲國際，這些商務樓宇充分顯示了潯陽區(qū)樓宇經濟的效能，吸引了省內外知名企業(yè)(包括上市公司)入駐辦法，如南昌長力鋼鐵股份有限公司、中國平安人壽保險股份有限公司、北京中外運速遞有限公司、浙江橫店集團、江西仁和藥業(yè)股份有限公司等。
二、潯陽區(qū)樓宇經濟發(fā)展問題
1、缺少產業(yè)支撐。由于我市經濟規(guī)模偏小，特別是具有區(qū)域性影響的特大型企業(yè)更少，因此，大規(guī)模的營銷服務企業(yè)，中介公司，研發(fā)中心難以落戶九江，整個九江服務業(yè)，尤其是生產服務業(yè)發(fā)展緩慢，對樓宇的需求不旺，樓宇經濟發(fā)展內在動力不足。
2、商務檔次不高。目前，城區(qū)眾多的商務樓宇中，大多始建于上世紀90年代中期，樓宇的硬件設施不夠完善，很多連基本的停車場都不完備，只有龍翔國貿、遠洲國際少數(shù)樓宇各項指標比較符合標準。
3、企業(yè)規(guī)模偏小。就調查摸底的情況看，企業(yè)的規(guī)模偏小，注冊資金達1000萬元以上的只有14家，其中就有6家是房地產企業(yè)。注冊資金100萬元以內的就有102家，其中有40戶廣告裝飾旅游服務業(yè)，IT行業(yè)13戶。
4、管理相對混亂。城區(qū)現(xiàn)有的13棟樓宇內除龍翔國貿、經貿大廈、遠洲國際商務港是純粹的商務樓宇外，其余樓宇均存在辦公與居住、商務與居住混雜等問題，難以發(fā)揮以商務、商貿為主的樓宇功能。
5、租金價格差大。據了解，具有代表性的龍翔國貿大廈的月平均租金為25元/平米，物業(yè)管理費約1.5元/平米，外經貿大廈的月平均租金為15元/平米，物業(yè)管理費約1元/平米，其它的商務樓宇租金更低，價格懸殊太大，其結果是降低了商務樓宇的服務水準，嚴重阻滯樓宇經濟的發(fā)展。
6、發(fā)展認識不足。目前社會各階層對樓宇經濟存在著不同程度的概念模糊，觀念滯后，重視不夠，措施不力，區(qū)內各街道都有數(shù)量不等的高樓大廈，由于缺乏有力的組織引導和有效的政策措施，在開發(fā)利用方面仍各街道和各樓宇開發(fā)商沒有建立有效的互利合作關系，造成部分樓宇空置的局面。
三、潯陽區(qū)樓宇經濟發(fā)展的對策
1、加大建設規(guī)劃力度。樓宇經濟發(fā)展離不開城市的建設規(guī)劃。九江目前應該注重從培育城市商務中心入手，加強基礎配套設施的高起點規(guī)劃。建設以沃爾瑪購物廣場為中心，以現(xiàn)有國際商務港，信華國際等商務樓為依托，環(huán)繞甘棠湖、南門湖的“兩湖中心商務樓宇”經濟圈。
2、建立經濟聯(lián)動機制。政府部門可相應的'加強發(fā)展樓宇經濟的規(guī)劃，引導和協(xié)調工作，區(qū)內各相關街道、部門相互配合，為加快發(fā)展樓宇經濟提供創(chuàng)新的思想理念和可靠的組織保障，采用邊學習摸索邊開發(fā)發(fā)展的方式，積極探索發(fā)展樓宇經濟的新方法。
3、出臺招商優(yōu)惠政策。
(1)政府可研究后出臺區(qū)內發(fā)展樓宇經濟的優(yōu)惠政策，將新建和閑置的商務樓宇納入區(qū)級招商引資管理體系中，利用現(xiàn)有的政府網站、潯陽在線等傳媒，對轄區(qū)內的商務樓宇進行宣傳，包裝，可參照發(fā)達城市的做法，印制有中英文介紹的城區(qū)樓宇分布圖，有針對性地贈送給部門和企業(yè)。
(2)加大現(xiàn)代服務業(yè)群。大力吸引國內外知識大企業(yè)、大集團入駐潯陽，并以這些龍頭企業(yè)為核心，有針對性地引進相關產業(yè)企業(yè)群，促進相同或相關行業(yè)在一棟或幾棟樓宇內聚集，逐步形成一批區(qū)域性現(xiàn)代物流樓、科研樓、中介樓和金融保險樓等特色商務樓宇。
(3)提高傳統(tǒng)招商水平。餐飲商貿、娛樂等傳統(tǒng)服務業(yè)的興旺發(fā)達決定著一個區(qū)域是否能集聚更多的人氣、財氣，要將發(fā)展傳統(tǒng)服務業(yè)與發(fā)展樓宇經濟相結合，加大對外招商引資，規(guī)劃建設一批美食城、娛樂城和商業(yè)中心，完善城市生活服務功能。
4、科學管理樓宇經濟。
(1)建立樓宇培育情況跟蹤制度，抽調專職人員對屬地樓宇實行定人聯(lián)系跟蹤，全面掌握樓宇培育進度，做好樓宇出租信息的收集;
(2)建立區(qū)級樓宇經濟資料庫，及時掌握現(xiàn)有，可供招商的樓宇資源，摸清樓宇內入駐情況、外遷情況、宣傳招商政策，加強與樓宇業(yè)主的溝通聯(lián)系;
(3)成立樓宇協(xié)會。在市區(qū)內的眾多樓宇中組建協(xié)會，盤活閑置樓宇，調整企業(yè)結構，建立特色樓宇交流管理經驗，提升管理水平，達到市區(qū)內的樓宇信息資源共享的局面，政府及相關部門對協(xié)會要給予政策支持，資金扶持。
發(fā)展樓宇經濟將有助于提升區(qū)域競爭力，加速經濟社會轉型發(fā)展。機遇與挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勢與劣勢同在。但總體來說，潯陽區(qū)絕佳的區(qū)位、交通優(yōu)勢為潯陽區(qū)發(fā)展樓宇經濟提供了極其有利的條件。產業(yè)基礎具備，房地產業(yè)迅速發(fā)展，現(xiàn)代服務業(yè)框架初顯，大型商貿、現(xiàn)代物流、信息服務等新興產業(yè)不斷興起，城市服務業(yè)即將進入加速期，為發(fā)展樓宇經濟創(chuàng)造了市場需求，發(fā)展樓宇經濟將成為潯陽區(qū)經濟的亮點和財政增長點。
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