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房地產市場發(fā)展形勢分析調研報告
房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，20xx年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。
從20xx年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到20xx年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產發(fā)展史上實屬罕見。無疑，20xx年，中國房地產市場很關鍵的一年。
一、宏觀調控得到落實執(zhí)行
20xx年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。
但由于持續(xù)很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產發(fā)展投資機構、房地產開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得20xx年尤其20xx年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。
正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應比重也將增加。
不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點區(qū)域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。
國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優(yōu)先安排、供應列入年度供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。
毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。
在長沙，從20xx年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到20xx年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。
同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。
二、保障性住房開發(fā)規(guī)模增加
目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機構。
20xx年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。
高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。
政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。
在開發(fā)規(guī)模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。
項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。
房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。
因此，房地產行業(yè)可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。
三、市場競爭更趨激烈
房地產企業(yè)并購多發(fā)，房地產市場洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資（或外資背景）開發(fā)商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進入市場或擴張。
在運作方面，房地產開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務獲得競爭優(yōu)勢。房地產市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團化、項目開發(fā)規(guī)�；厔輰⒓訌�。
從20xx年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴格執(zhí)行，土地利用將強化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，單宗住房地塊面積一般會在100—200畝之間。出現(xiàn)“地王”的比率相對要減少。
同時，政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓將加強，房地產市場廣告執(zhí)法將加強，房地產市場（含土地市場）將進一步得到規(guī)范。
在產品品質與戶型設計方面，戶型適中、品質較優(yōu)、設計合理、功能實用、環(huán)境較好、物業(yè)服務較好、交通比較方便、配套較好、房價適當、總價適當?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產品將最受歡迎。
不過，產品同質化問題可能變得嚴重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產企業(yè)強化包括應用技術、設計、項目策劃、營銷推廣、經(jīng)營理念等方面的創(chuàng)新。
其次，一如長沙定位于建成為一個山清水秀的美好家園一樣，隨著公眾對人居環(huán)境的要求不斷提高，各城市更將不遺余力地保護生態(tài)環(huán)境，各樓盤必不斷提高消費者的產品品質，提高人居環(huán)境。即使是小戶型、經(jīng)濟適用房等保障住性房，這一要求也將成為基本要求，總體趨勢也不會改變，只是相對程度不同罷了。
房地產市場競爭日趨激烈的同時，消費沖動將有所趨減，進而銷售速度減慢，銷售周期加長，“銷控”地位下降，房地產營銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。
在一些城市，自住型普通消費者的實際購房支付能力很有限。重慶的一位媽媽為她兒子在上海的購房計劃向作者打來電話，說明她兒子的購房還得依靠家庭來解決支付能力問題。尤其如長沙等一些城市的消費者，其消費支出集中在吃喝玩樂上，購房置業(yè)的意識遠不如一線城市，這種情況短期內也不會有較大改變。
在不少城市，炒房回報預期并不高，房價持續(xù)高位增長而支撐炒房獲得高回報預期的基礎不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構成對房地產市場整體的過大沖擊，但無疑對房價的變化構成不少的沖擊。因為，往往30%的炒房者就可把整個城市市場的房價拉高，帶動其他70%的非炒房購房者追漲房價。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價。而且，往往是，大部分消費者看跌時，房價下跌的速度遠要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。因此，房市要當心、提防階段性需求休克進而購買休克的情況出現(xiàn)。
將批準預售量與銷售量進行對比分析，以不少城市的近幾年情況來看，商品房開工、批準預售量明顯大于商品房實際銷售量，增長幅度也要高，而房地產市場預期的改變更促使需求暫時減少。因此，各城市（尤其長沙、北海等自身城市人口購房支付力和本地開發(fā)商實力有限的城市）要防止可能出現(xiàn)供大于求、爛尾樓、過多房屋空置等情況。
同時，盡管市場總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。
不過，由于一些未來需求和房價上漲空間已被透支，房地產市場預期改變，市場觀望，保障性需求中的一部分仍可能在短期內被抑制。別墅等高檔房需求在短期內可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機性需求和商業(yè)地產、“升級換代”需求被抑制的成分最大。
投資性高檔住宅銷售周期延長，房主力圖盡快套現(xiàn)，異地投資客撤離等現(xiàn)象將有所增加。
房價整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房價變化幅度要相對較小些，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價下降幅度可能相對較大些。
四、企業(yè)風險控制意識加強
由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產開發(fā)企業(yè)本來普遍資產負債率偏高（多在70﹪以上，有的高達90﹪），本文作者陳真誠認為，這將促使房地產企業(yè)加強風險控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學習：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風險控制。
同時，房地產企業(yè)力求盡可能降低成本，將越來越重視管理工作。房地產項目規(guī)劃、項目策劃、市場營銷等高級專業(yè)人才將走俏。
市場越來越細分，精細化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細分、產品定位細分、目標消費群細分，以及項目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。
由于房地產企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決，普遍存在著自有資金不足的問題。20xx年，政府肯定將繼續(xù)采取更從緊的貨幣政策，甚至還可能多次加息（包括大幅度加息），使得銀行貸款的難度加大。甚至，還可能進一步趨嚴房貸首付政府或取消期房預售制度，嚴格預售資金管理。這意味著，雖然銀行仍是主要融資渠道，但房地產企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，融資將趨向多元化，全球化。
房地產企業(yè)將加快房地產證券化，創(chuàng)新金融產品，通過上市、信托、基金出售股份、收購、兼并乃至與外資企業(yè)合作等途徑進入資本市場，以拓寬企業(yè)籌資渠道。
宏觀調控既要避免由投資過熱所可能導致的經(jīng)濟通脹，又避免產能過剩所可能產生的經(jīng)濟通縮。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)。
在20xx年，從總體上看，長沙房地產市場是良性的、健康的，房地產企業(yè)應該多著力于通過用心打造適應不同消費者需求的品質樓盤，合理確定銷售價格，不期望太高的利潤，為消費者提供全方位的優(yōu)質服務，以應對房地產市場異變。
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