拆遷安置房買賣合同效力

　　房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同。下面的是小編分享的與拆遷安置房買賣合同效力有關(guān)的文章，歡迎繼續(xù)訪問應(yīng)屆畢業(yè)生公文網(wǎng)

　　析拆遷安置房買賣合同的效力

　　20xx年8月14日劉某與王某在房產(chǎn)中介公司的介紹下，簽訂了房屋買賣合同，該合同約定，劉某將拆遷安置所得的100平方米的安置房以43萬的價(jià)格出售給王某，買賣雙方同時(shí)約定了定金2萬元，對(duì)于付款時(shí)間、數(shù)額，房屋交付時(shí)間均進(jìn)行了約定;另外，兩人還約定付款時(shí)去公證機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議的公證手續(xù)，即劉某將自己在房屋拆遷中獲得的拆遷安置房更名到王某名下。劉某與王某后因該房屋的買賣發(fā)生糾紛，王某遂訴至法院，要求劉某繼續(xù)履行合同。該案中，拆遷安置房的既得利益人是劉某，劉某尚未領(lǐng)取該房的房屋產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書，劉某與王某簽訂的安置房買賣合同的效力如何認(rèn)定?一般情況下，安置房買賣合同的效力如何認(rèn)定?這些法律問題困擾著房屋買賣的雙方當(dāng)事人，也給法官判案帶來了困難。

　　隨著城市的迅速發(fā)展，城市改造步伐日益加快，房屋拆遷成為熱門話題，在拆遷過程中有些被拆遷人獲得的拆遷安置房超出其居住需要，許多被拆遷人考慮將過剩的拆遷安置房出售獲取利益。而拆遷安置房不同于普通的商品房，安置房是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征用拆遷房屋的農(nóng)戶。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)制外，還受到當(dāng)?shù)卣�府相關(guān)的地方政策的約束。 一般來說，拆遷安置房屋分為兩類，一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。例如上海因舉辦世博會(huì)需要進(jìn)行的拆遷。按照相關(guān)規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

　　《房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。”該法第40條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)管理法確立了房屋交易的幾個(gè)原則：

　　第一，上市交易的房屋必須依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書;

　　第二，上市交易房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓土地，國有劃撥土地上的房地產(chǎn)原則上不得轉(zhuǎn)讓。國有劃撥土地上的房地產(chǎn)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后才能轉(zhuǎn)讓，批準(zhǔn)后由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　第三，相關(guān)政府規(guī)章或政策限制交易的房屋，在限制期屆滿后，可以上市交易。

　　第四，法律法規(guī)禁止交易的房屋不得上市交易。

　　因此，拆遷安置房交易應(yīng)嚴(yán)格按照房地產(chǎn)管理法的要求進(jìn)行。對(duì)于符合房地產(chǎn)管理法規(guī)定的可交易拆遷安置房，其房屋買賣合同的效力當(dāng)然有效。而實(shí)踐中，許多安置房交易或多或少欠缺相關(guān)的形式要件，而這類安置房買賣合同的效力如何認(rèn)定成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，許多拆遷安置房買賣發(fā)生時(shí)，出讓人尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，而《房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得交易，因此，在未領(lǐng)取權(quán)屬證書情況下的房屋買賣合同效力如何認(rèn)定。從房地產(chǎn)管理法立法背景考慮，該法制定于1994年，當(dāng)時(shí)考慮到未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)權(quán)屬不明，如果允許其自由轉(zhuǎn)讓，容易產(chǎn)生糾紛，不利于市場穩(wěn)定，同時(shí)這樣規(guī)定也是為了防止炒房行為。但現(xiàn)在看來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)一方面要考慮市場的穩(wěn)定，同時(shí)也要注重市場的活躍，適度調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的情況下，也要鼓勵(lì)交易，而房地產(chǎn)管理法的該規(guī)定影響了市場交易。而且，房地產(chǎn)管理法的該項(xiàng)規(guī)定是管理性的禁止性規(guī)定，而不是效力性禁止性規(guī)定，該法是倡導(dǎo)房產(chǎn)交易依此規(guī)定進(jìn)行，對(duì)于未領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋交易，不應(yīng)當(dāng)禁止，對(duì)于該類房屋交易合同不應(yīng)一概認(rèn)定無效，否則，會(huì)影響交易安全，當(dāng)然，作為管理性禁止性規(guī)范，進(jìn)行房屋權(quán)屬變更時(shí)還是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定辦理。

　　司法實(shí)踐中遇到涉及安置房買賣合同效力問題，需要分不同情況對(duì)待。

　　1.安置房的權(quán)利人領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書。

　　在此種情況下，拆遷安置房可以進(jìn)入房屋交易市場，安置房的權(quán)利人與買受人簽訂的房屋買賣合同是合法有效的，雙方當(dāng)事人應(yīng)受合同約束，應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行雙方的義務(wù)，如果一方違約，另一方可以要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，并要求繼續(xù)履行合同。但是，在安置房交易過程中，應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解房地產(chǎn)管理部門對(duì)于這類安置房交易的其他規(guī)定，如果安置房的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓土地，不存在補(bǔ)交土地出讓金的問題，如果安置房的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地，當(dāng)該安置房交易時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金，土地使用權(quán)性質(zhì)可以轉(zhuǎn)為國有出讓土地。另外，房屋買賣的當(dāng)事人還應(yīng)按照法律行政法規(guī)的規(guī)定，繳納相應(yīng)的稅費(fèi)或規(guī)費(fèi)。

　　2.安置房的權(quán)利人沒有領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，但已占有該安置房，房屋權(quán)屬證書需要一段時(shí)間后才能夠辦理

　　在此種情況下，拆遷安置房入市交易有一定的限制，買受人購買該類房屋具有風(fēng)險(xiǎn)。《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定未取得房屋權(quán)屬證書的房屋不得買賣。但從實(shí)踐來看，沒有領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的安置房并非不能交易。由于安置房的權(quán)利人已基于房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議獲得該安置房，并占有該房屋，從物權(quán)法角度分析，作為該房屋的權(quán)利人，他可以依法處分自己的財(cái)產(chǎn)，只要其意思表示真實(shí)，雙方約定不違反法律的禁止性規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)合法有效，房地產(chǎn)管理法設(shè)置的交易限制只是管理性規(guī)定，最終安置房的權(quán)利人能夠取得權(quán)屬證書，依然可以將房屋變更登記到買受人名下，因此，該類房屋買賣合同應(yīng)屬有效，有效的前提是安置房可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。但是，由于房屋權(quán)屬證書沒有辦理，一旦房屋出賣人反悔，買受人往往處于被動(dòng)地位。

　　3.房屋拆遷安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人出售拆遷協(xié)議中載明的安置房，而被拆遷人并未實(shí)際取得該安置房

　　在此種情況下，被拆遷人處分了自己的可期待利益，法律上并未明確禁止，只是交易風(fēng)險(xiǎn)更大，而涉及該類房屋的買賣合同應(yīng)區(qū)分不同情況來考慮其效力。如果該房屋可以辦理房屋權(quán)屬證書，房屋買賣合同應(yīng)屬有效，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人買賣。如果該房屋明確限制交易時(shí)間段，而雙方當(dāng)事人對(duì)于房屋權(quán)屬變更登記的約定與限制交易時(shí)間段沖突，應(yīng)認(rèn)定房屋過戶條款無效，按照限制交易時(shí)間段的要求調(diào)整房屋過戶的時(shí)間。同時(shí)，這類房屋買賣中，還涉及如果房屋面積減少或增多的情況，最好買賣雙方當(dāng)事人對(duì)可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行約定，避免因約定不明引起爭議。

　　對(duì)于拆遷安置房交易的規(guī)定，各地做法不盡相同。 2005年11月17日，無錫市政府辦公室發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房建設(shè)交易管理有關(guān)問題的通知》，該通知規(guī)定依法取得房屋土地權(quán)屬證書的'經(jīng)濟(jì)適用住房、集土拆遷安置房上市交易前，應(yīng)當(dāng)依法辦理上市交易審批手續(xù)，同時(shí)必須補(bǔ)交土地出讓金和享受優(yōu)惠的有關(guān)稅費(fèi)后才能進(jìn)入市場交易;未依法登記領(lǐng)取房屋土地有關(guān)權(quán)屬證書的經(jīng)濟(jì)適用住房和拆遷安置房而轉(zhuǎn)讓的，要嚴(yán)肅處理。由此可見，拆遷安置房是可以交易的，只是交易受到限制，但交易過程中涉及房屋權(quán)屬變更登記等問題。因此，買賣拆遷安置房一定要全面了解所購買房屋的真實(shí)情況，采取不同的策略應(yīng)對(duì)。

　　綜上所述，拆遷安置房買賣合同只要不違反法律的禁止性規(guī)定，其效力應(yīng)當(dāng)依法予以認(rèn)定。但是從預(yù)防糾紛的角度出發(fā)，還是倡導(dǎo)已辦理安置房權(quán)屬登記的房屋入市交易，減少因權(quán)屬不明確產(chǎn)生的糾紛。司法實(shí)踐中，法官應(yīng)綜合考慮涉案房屋買賣合同的情況，根據(jù)不同情況，認(rèn)定房屋買賣合同的效力，一般只要不違反合同法合同無效規(guī)定的房屋買賣合同不認(rèn)定無效。但對(duì)于規(guī)避法律，逃避相應(yīng)的稅費(fèi)義務(wù)的房屋買賣合同，應(yīng)認(rèn)定規(guī)避條款無效，責(zé)令雙方當(dāng)事人予以改正，否則，認(rèn)定合同無效。對(duì)于沒有辦理房屋權(quán)屬登記的買賣合同，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況區(qū)別對(duì)待。文章開頭所舉案例來看，劉某與王某簽訂的安置房買賣合同有效，但雙方約定的更名條款有規(guī)避國家稅費(fèi)的嫌疑，如果王某按稅收法律法規(guī)規(guī)定繳納相應(yīng)稅費(fèi)，劉某應(yīng)將房屋過戶到王某名下，同時(shí)王某應(yīng)履行給付房款的義務(wù)，倘若劉某反悔，劉某應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的義務(wù)。

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　　房屋買賣合同標(biāo)的額較大且系比較重要之合同，故法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第28規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。……”上述規(guī)定是認(rèn)定房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式的法律依據(jù)。根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房屋買賣合同書面形式應(yīng)包括如下類型：

　　(一)正式房屋買賣合同

　　正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內(nèi)容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買賣雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買賣合同文本，但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因?yàn)椴皇褂媒y(tǒng)一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實(shí)踐中，商品房買賣時(shí)，要求必須使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發(fā)商提供認(rèn)購書、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買受人簽署，其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì)，相當(dāng)于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統(tǒng)一要求，買賣雙方一般會(huì)根據(jù)協(xié)商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經(jīng)雙方簽字、蓋章生效，并據(jù)此履行，在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)填寫的制式合同只作為登記文件使用。

　　(二)具備特定條件的預(yù)約合同

　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”根據(jù)最高法院民一庭的觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議是在開發(fā)商取得立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同(事實(shí)上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個(gè)期間)。為保障交易安全，保護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)簽約，規(guī)定具備合同實(shí)際履行條件的預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。筆者認(rèn)為，司法解釋的本條規(guī)定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導(dǎo)。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容多達(dá)13項(xiàng)，而認(rèn)購書等預(yù)約合同均為開發(fā)商擬定的格式合同，同時(shí)具備該13項(xiàng)內(nèi)容的可能性很少，買受人依據(jù)該條規(guī)定維護(hù)自身權(quán)益的機(jī)會(huì)并不多見。其次，認(rèn)定合同性質(zhì)的依據(jù)為合同內(nèi)容，而非合同名稱。預(yù)約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，理應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，不再具有預(yù)約性質(zhì)。第三，“出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經(jīng)實(shí)際履行。即使預(yù)約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，只要標(biāo)的物明確、價(jià)款確定，完全可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定雙方房屋買賣合同成立。如果機(jī)械適用該條司法解釋的規(guī)定，就會(huì)導(dǎo)致依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同成立，而依據(jù)該條司法解釋則不能認(rèn)定合同成立。

　　(三)房屋買賣合同的其他書面形式。

　　《合同法》第11條規(guī)定：“書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。”根據(jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定，“涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”的文書，不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”。無疑排除了以“數(shù)據(jù)電文”為表現(xiàn)形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來資料，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認(rèn)定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買賣合同成立。此時(shí)，買受人持有的購房款收據(jù)或發(fā)票，既是書面合同形式，也是合同實(shí)際履行證據(jù)，如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價(jià)款明確，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認(rèn)為，認(rèn)定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據(jù)必須能夠證明三項(xiàng)事實(shí)：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價(jià)款。

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