2023物業(yè)管理條例（通用11篇）
為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 以下是小編精心為大家整理的2023物業(yè)管理，推薦給大家參考，歡迎大家前來閱讀。
物業(yè)管理條例 1
根據《中華人民共和國國招標投標法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等有關規(guī)定,遵循公平、公正、科學、擇優(yōu)的原則推薦備選中標人和選擇中標人。
一、評標、決標組織
評標、決標工作由招標人按有關規(guī)定組建的評標專家組(評標委員會)負責,其成員不少于五人。
二、評標方法和內容
評標采用綜合評標法。
開標后,評標專家組首先對投標書進行符合性審查。凡投標書中的.實質性內容不響應招標文件的要求或格式嚴重不符合招標文件規(guī)定的,經評標專家認定,作為無效投標,予以廢除。
三、推薦中標人
對通過符合性審查的投標單位的投標文件進行評比,綜合得分最高的兩單位分別為第一、第二預中標單位。如得分一致,以報價低者為中標。
四、決標
招標人應將決標結果報招投標管理機構。經批準后向中標人發(fā)出中標通知書,其余向各投標人發(fā)出決標通知書。
五、評標細則
1、企業(yè)資質(2分)
企業(yè)資質等級及年檢情況:一級2分、二級1、5分、三級1分
2、物業(yè)管理項目負責人(5分)
⑴項目負責人學歷高中及以下得1分,大專得1、5分,本科及以上得2分;
�、坡毞Q:初級得1分,中級及以上得2分;
⑶上崗證明:有物業(yè)上崗證1分。
3、前期物業(yè)管理技術方案:(18分)
�、疟卷椖课飿I(yè)管理人員組成(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
�、乒て骶吲鋫溆媱�(3分)好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
�、俏飿I(yè)管理單位近期主要業(yè)績(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
�、任飿I(yè)管理方案(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
⑸物業(yè)管理服務承諾(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
�、饰飿I(yè)管理服務費測算(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
3、評標報價:75分
最佳投標報價值為各有效報價平均值取50%+有效報價次低值50%。根據投標人投標報價與最佳報價的比值,計算報價的評分值,等于最佳報價得滿分,每低于最佳報價1個百分點扣2分,每高于最佳報價1個百分點扣4分。
以上內容評分時保留一位小數,計算評分值時保留二位小數。
根據上述綜合分析評定,評標委員會應當向招標人提出書面評標報告,推薦前兩名最高分者為第一、第二預中標單位。招標人根據評標報告和推薦意見確定得分最高者為中標單位。
物業(yè)管理條例 2
為了加強物業(yè)管理制度，更好地為園區(qū)企業(yè)服務，根據本公司的實際情況，特制定本制度：
一、工作崗位規(guī)定
1、全體維修人員必須準時上班，不得無故遲到、早退、礦工：有事情不能上班（包括星期天休息者）都必須向直屬主管請假并獲批準后，方可不用上班，違者按違反廠規(guī)處理。
2、上崗時不準喝酒，不得進行與工作無關的任何活動。
3、全體維修人員遇到暫時無法維修好的設備必須及時向上級反映情況，解釋原因、請求支援：當值維修員厥不能把修不好的故障設備擱置不理、不修、不通知上司及部門負責人，若因此而導致延誤生產或意外事故將追究當事人之責任。
3、維修人員要認真填寫維修工作單，當日工作完成情況及時與上級回報工作，整理好維修工作單上交負責人核查完成情況。
4、維修工作要及時，在接到報修信息后要及時趕到現場，出現重大情況應采取應急措施并及時向上級報告。
5、維修人員要愛護所用工具、設備、節(jié)約材料，堅持領料手續(xù)、專料專用，余料、舊料及時上繳，不得私自處理。
6、堅持原則，秉公辦事，不得以工作之便謀取私利。
二、維修組長工作職責
1、負責對維修人員工作安排。
2、負責對廠區(qū)、宿舍所有機電設備的維修、保養(yǎng)及安全檢察
3、負責機電設別零配件的籌劃、申購、驗收與保管。
4、完成上級交付的工作任務
三、維修員工工作職責
1、負責對廠區(qū)、藍領公寓水路、電路、電話線路的維修、維護與保持。
2、園區(qū)所有機電設備的維修與保養(yǎng)。
3、完成上級交付的工作任務。
四、維修分類主要分為兩大類：
（一）、無償維修
1、公共部位維修，是指用戶共用的住房主體承重結構部位包括：屋頂、樓板、梁、柱內外承重墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾箱、煙道、排氣孔道、共用大廳。
2、自用部位維修，是指分戶門及其以內的門、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺、水、電、表及其以內的'管線、器具、暖氣分戶閥門及其以內的管道、暖氣片等。
3、自用部位維修一律填寫維修工作單，統(tǒng)計維修時需要使用的材料，寫好明細上報部門主管負責購買，材料到齊后組織相關人員進行維修，費用由本公司自行承擔。
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一、有償服務應從業(yè)主的實際需要出發(fā)，保證服務質量，不違反服務規(guī)定。
二、各項目物業(yè)服務中心有償服務屬于特約服務范圍，按照物業(yè)管理規(guī)定，應當收取相應的勞務費、成本費和技術費等，但本著方便租戶、為民服務的原則，應當在價格上優(yōu)惠。
三、按規(guī)定對有償服務的內容、收費標準、服務質量進行公示，并依據此進行服務收費，客戶也可根據實際情況自主選擇。
四、當客戶需要提供有償服務時，接待人員應熱情細致、耐心了解客戶的信息和服務要求、詳細說明服務的流程和收費標準和原則，作好詳細記錄，避免服務后因收費而產生的不必要的麻煩。
五、當一時無法滿足客戶的服務要求時，應向客戶做好解釋、并表示歉意，視情況積極為客戶聯系外來單位進行服務。
六、當無法確定服務費用時，應由維修和項目管理人員配合到現場查看，并向就客戶詳細說明。
七、服務人員應在管理部門的統(tǒng)一指揮協調下提供有償服務，必須服從指揮，聽從安排。
八、服務人員在提供有償服務時，應詳細了解客戶的要求等服務信息，并就服務的注意事項和實施步驟告之客戶，征求業(yè)主同意后，方可實施，不得自作主張。
九、服務人員在完成服務項目后，應把現場整潔清理干凈，并請業(yè)主進行驗收。
十、經客戶驗收合格，在有償服務申請派工單確認簽字后，由服務人員依照所列服務費用現場收費。
十一、收取各項費用時，必須開具規(guī)定收據，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次日上繳財務部門，不得挪用。
十二、接受紅包、禮品，否則一經發(fā)現嚴肅處理。
物業(yè)管理條例 3
為建設和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，特制定本制度。
一、物業(yè)管理范圍
凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。
二、物業(yè)小區(qū)的.使用與維修
小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。
1、合理使用小區(qū)內部分共用設施設備，自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。
2、愛護小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設施屬小區(qū)全體業(yè)主共有，包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。
3、自覺維護物業(yè)小區(qū)內的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
4、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應遵守政府有關規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便。
5、機動車在小區(qū)內應控制時速低于5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內禁止鳴笛。機動車應該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放。
6、業(yè)主需要進行房屋維修時，應通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關規(guī)章制度：施工早上8：00至12：00，下午14：00至17：00。維修完工后即時清理垃圾。三、物業(yè)服務費用的交納
本小區(qū)物業(yè)服務費包括：物業(yè)管理人員(保安)工資福利、公共場所電水費，維修費等。
1、業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務費的，應委托他人按期代交或及時補交。
2、對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施。
3、欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會在小區(qū)內顯著位置公布欠繳情況。
4、欠費總金額過高時，業(yè)主委員會授權物業(yè)服務人員依法通過訴訟途徑解決。
秦山房產金涌花苑物業(yè)管理委員會
2011年1月1日
物業(yè)管理條例 4
一、公園封閉建議
目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長度未進行封閉隔離，隨著山體公園的投入使用人流量必定會劇增，其中會有相當一部分為外來人員到山體公園活動，給都市陽光帶來巨大的安全壓力，建議地產盡快將此地段進行封閉以便控制外來人員通過此地段隨意進入都市陽光小區(qū)，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全有序的居住環(huán)境。
二、康體健身器材配置建議
根據對都市陽光客戶群體的分析，小區(qū)內有較多的老人；并且小區(qū)內目前未安裝任何健身器材，小區(qū)內老人健身活動缺少場地及器材，很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場地；目前山體公園內設置有門球場根據目前管理處對客戶的了解，對門球活動感興趣的顧客群體相對教少；建議將目前門求活動場地安裝老人活動使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。
三、增加閱覽室建議
目前山體公園共計有管理用房6間，其中預計物業(yè)作為管理用房使用2間；為增加小區(qū)的文化氛圍，建立和諧社區(qū)；展現xx的人性化服務，為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個好場地，建議在山體公園管理用房中設立一間為圖書閱覽室，（備注：只對xx客戶開放）配置書架一套，各類書刊、報紙、雜志等刊物預計費用為10000元左右。
四、增加棋牌室建議
為豐富xx社區(qū)顧客的業(yè)余活動，讓顧客充分感受到作為xx客戶的`優(yōu)越感及舒適感；建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室，只供xx物業(yè)都市陽光、世紀華府專用；預計配置各種棋牌桌椅板凳費用為5000元。
xx地產品牌進入瓦房店房地產市場已有5、6年的時間，經過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關系�？梢哉f，xx地產品牌在一定程度上帶動了瓦房店房地產市場的發(fā)展。
由于前期各個方面的問題瓦房店的客戶也出現了部分對xx品牌存在一定偏見認識的觀點，在這種情況下，如何提升客戶對xx品牌的信任及追隨，是擺在我們xx人面前值得思考的一個問題；多年來具有良好的服務意識超前的服務理念一直是深圳企業(yè)的優(yōu)勢，也是xx物業(yè)發(fā)展到今天進入國內物業(yè)管理行業(yè)前三甲的關鍵成功因素之一，為此在山體公園的物業(yè)管理方案中xx物業(yè)充分體現一切為了客戶，為客戶一切的服務理念突出xx客戶的尊貴感讓客戶充分感受到作為xx客戶的優(yōu)越感及舒適感。
我們衷心希望：xx都市陽光、世紀華府，是xx品牌下地產與物業(yè)共同在瓦房店房地產市場打造和諧宜居住宅項目的第一家，讓業(yè)主相信選擇了xx就選對了家，項目成功靠大家。
物業(yè)管理條例 5
1.0目的:
根據物業(yè)管理服務委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權利義務,有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財務經營狀況,維護公司經濟利益。
2.0范圍
適用于酬金制物業(yè)管理運作模式下,xx集團對委托物業(yè)管理企業(yè)的財務監(jiān)管工作。
3.0職責
3.1項目委托的物業(yè)管理公司(以下簡稱物業(yè)公司)負責項目物業(yè)管理具體經營、財務管理、資產管理的實際工作,以及經營收入管理和成本控制工作;
3.2置業(yè)公司客戶服務中心(以下簡稱客戶服務中心)負責與物業(yè)公司對接工作,以及費用結算、成本審核、物資采購初審、財務核查協助、資產管理監(jiān)督工作;
3.3置業(yè)公司財務部(以下簡稱地產財務部)負責對物業(yè)公司財務管理、資產管理的監(jiān)管和審核工作;
3.4集團資產運營部負責上述工作的監(jiān)督與指導工作。
4.0程序
4.1物業(yè)管理經營收入監(jiān)管
4.1.1物業(yè)管理經營收入定義與范圍
4.1.1.1物業(yè)管理經營收入是指物業(yè)公司在本項目上所有業(yè)務經營收入款項,包括主營業(yè)務經營收入和其他業(yè)務經營收入;
4.1.1.2主營業(yè)務經營收入包括為物業(yè)管理服務費和停車服務費;
4.1.1.3其他業(yè)務經營收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場租費、業(yè)務分成、維修服務費、有償服務費等其他業(yè)務收入;
4.1.1.4所有主營業(yè)務經營收入和其他業(yè)務經營收入必須入帳,錄入財務軟件、開具地產財務部指定的統(tǒng)一票據,列入監(jiān)管范圍。
4.1.2財務票據監(jiān)控
4.1.2.1物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經營收入款項(包括主營業(yè)務經營收入和其他業(yè)務經營收入),都必須向客戶開具地產財務部指定統(tǒng)一的《xx大湖之都物業(yè)管理收款收據》(以下簡稱物業(yè)管理財務收據),物業(yè)管理財務票據一式三聯,一聯給客戶、一聯物業(yè)公司存檔、一聯地產財務部存檔;
4.1.2.2物業(yè)管理財務收據由地產財務部負責設計、印刷和管理;
4.1.2.3物業(yè)公司財務會計在每月3日前到地產財務部核銷上月的物業(yè)管理財務收據,和領取本月物業(yè)管理財務收據。
4.1.2.4物業(yè)公司在領取本月物業(yè)管理財務收據,需要在地產財務部登記物業(yè)管理財務收據的起始編號;
4.1.2.5物業(yè)公司在核銷物業(yè)管理財務收據時,需向地產財務部提交《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據第一聯存根�？蛻舴⻊罩行母鶕路輬蟊砗拓攧帐沾娓M行審核物業(yè)公司當月經營收入數據的真實性,客戶服務中心審核無誤后提交地產財務部復核;
4.1.2.6物業(yè)公司在使用《xx大湖之都物業(yè)管理收款收據》,必須按順序和規(guī)范填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯,三聯一起核銷;不得有跳頁、涂改、開空白頁。自制和偽造財務票據、以及收款不開票據的行為,一經發(fā)現將根據《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》的約定,每發(fā)生一次將給物業(yè)公司處于人民幣1萬元的罰款;
4.1.3物業(yè)管理軟件監(jiān)控
4.1.3.1為便于財務數據的及時監(jiān)控,將安裝物業(yè)管理軟件,在地產財務部、客戶服務中心、物業(yè)公司各設置一個管理登陸平臺;
4.1.3.2物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經營收入款項(包括主營業(yè)務經營收入和其他業(yè)務經營收入),必須及時將財務數據錄入物業(yè)管理軟件的數據庫中;
4.1.3.3客戶服務中心在每月4日前將根據物業(yè)管理軟件的數據統(tǒng)計,匯總和統(tǒng)計物業(yè)公司上月度的經營收入數據,并打印一份《物業(yè)公司月份經營收入數據匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
4.1.3.4客戶服務中心根據《物業(yè)公司月份經營收入數據匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿),對照物業(yè)公司提交的《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據第一聯存根,審核無誤后提交地產財務部復核;
4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經營收入款項數據原則上在48小時內(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數據庫中。如月度審核中發(fā)現收費不錄入軟件的行為,根據《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬元罰款。
4.1.4物業(yè)管理經營收入數據確認:地產財務部根據客戶服務中心提交審核過的《物業(yè)公司月份經營收入數據匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》、當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據第一聯存根,進行復核,復核無誤后,在《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》簽字確認,確認后的數據將成為物業(yè)公司當月的最終經營收入數據。
4.2物業(yè)管理經營成本監(jiān)管
4.2.1物業(yè)管理經營成本定義與范圍
4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;
4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;
4.2.1.3物業(yè)管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規(guī)規(guī)定內的成本支出;
4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產范圍,按照資產管理監(jiān)控程序處理;
4.2.2物業(yè)管理人工成本監(jiān)控
4.2.2.1物業(yè)公司必須在每月3日前提交上月的《xx月份考勤匯總表》和《xx月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會保險金額);
4.2.2.2客戶服務中心對上述報表和項目實際人員狀況進行核實和審核,審核無誤后將提交地產財務部進行復核;
4.2.2.3物業(yè)公司的人員編制、工資、福利和社會保險標準必須按照萬廈居業(yè)的《xx大湖之都物業(yè)管理投標文件》中的標準執(zhí)行,超出此標準的部分將不予以確認,超編制部分人員需提前報批;
4.2.2.4地產財務部和客戶服務中心在審核物業(yè)公司的人工成本時,如發(fā)現物業(yè)公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權拒絕支付物業(yè)公司當月虧損補貼和酬金,并追究物業(yè)公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.2.5物業(yè)管理人工成本數據確認:地產財務部對客戶服務中心提交的審核合格的《xx月份人工成本報表》進行復核,復核無誤后在報表上簽字確認,確認后的數據將成為物業(yè)公司當月的最終人工成本數據;
4.2.3物業(yè)管理物料成本監(jiān)控
4.2.3.1物業(yè)公司在每月28日前向客戶服務中心提交下月的.《xx月份物資采購報表》(報表中必須注明采購物資名稱、規(guī)格、數量、用途、單價、總計金額)進行審核�？蛻舴⻊罩行母鶕椖繉嶋H情況審核所采購物資的合理性、必要性和真實性;
4.2.3.2物業(yè)公司需每個季度向客戶服務中心和地產財務部提交一份《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》,以供價格參考�？蛻舴⻊罩行暮偷禺a財務部有權對價格表中的價格進行市場調查,如發(fā)現物業(yè)公司存在虛報價格的行為,將有權拒絕支付該項費用,并追究物業(yè)公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.3.3客戶服務中心審核過程中如發(fā)現,如發(fā)現《xx月份物資采購報表》的物資單價,超過《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》單價的10%以上,將要求物業(yè)公司進行合理解釋,否則將拒絕確認�？蛻舴⻊罩行膶徍撕细窈蟮摹秞x月份物資采購報表》,報一份給地產財務部復核;
4.2.3.4物業(yè)管理物料成本數據確認:地產財務部根據客戶服務中心審核后的《xx月份物資采購報表》,對照《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》復核無誤后,在《xx月份物資采購報表》簽字確認,確認的數據將成為物業(yè)公司當月的最終物料成本數據;
4.2.3.5物業(yè)公司根據審核合格后的《xx月份物資采購報表》實施采購。
4.3酬金和虧損補貼支付
4.3.1物業(yè)公司酬金提取標準按照《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》規(guī)定標準提取計算;
4.3.2客戶服務中心根據地產財務部簽字確認后的《xx月份人工成本報表》和《xx月份物資采購報表》,計算當月管理酬金和虧損補貼,并簽發(fā)《xx月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》,報地產財務部和公司總經理審批,審批后在每月8日前憑物業(yè)公司開具的正式發(fā)票向物業(yè)公司指定帳號劃撥補貼款項,;
4.4資產管理監(jiān)控
4.4.1資產的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;
4.4.2資產購置申請:物業(yè)公司需要購置資產,需要提前7個工作日向客戶服務中心提交《xx資產購置申請表》進行審批,客戶服務中心審批后報地產財務部和公司總經理審批;
4.4.3資產購置費用報銷:物業(yè)公司憑審批合格后的《xx資產購置申請表》實施采購。報銷時需要提交發(fā)票、入庫單和《xx資產購置申請表》進行報銷,屬于前期開辦費范圍以內的資產購置報銷由地產公司報銷,前期開辦費范圍以外的資產購置報銷由物業(yè)公司報銷;
4.4.4資產管理統(tǒng)計和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶服務中心提交《xx月份資產統(tǒng)計報表》,客戶服務中心進行監(jiān)督和核查,同時將此報表報地產綜合部備案。
4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.5集團監(jiān)督:集團資產運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發(fā)現存在違規(guī)和虛假行為,為集團內部員工責任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業(yè)公司責任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責任。
5.0支持性文件及質量記錄
5.1《xx前期物業(yè)管理服務委托合同》
5.2《xx物業(yè)管理收款收據》(地產財務部印制格式)
5.3《zz月份物業(yè)管理收入報表》zr-kf-wy-01
5.4《物業(yè)公司月份經營收入數據匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)
5.5《xx月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02
5.6《xx月份人工成本報表》zr-kf-wy-03
5.7《xx月份物資采購報表》zr-kf-wy-04
5.8《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》zr-kf-wy-05
5.9《xx月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06
5.10《xx資產購置申請表》zr-kf-wy-07
物業(yè)管理條例 6
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》和其他有關法律、行政法規(guī)規(guī)定，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。
第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 縣級以上人民政府房產行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府有關行政管理部門按照各自職責，協助做好本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責協調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利，并應當履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關物業(yè)管理的合法權益，履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。
物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。
新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內新開發(fā)建設的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經相關業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，居民委員會應當予以協助：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成�；I備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。
業(yè)主大會籌備組應當于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主，并告知所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。
首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
第九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權意見須由業(yè)主本人簽字。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。
第十條 業(yè)主大會作出決定，必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
業(yè)主大會對籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定，必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專有部分建筑面積和人數，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數專有部分建筑面積和人數應當達到物業(yè)管理區(qū)域內建筑物總面積的過半數和業(yè)主總人數的過半數。
業(yè)主大會在其職責范圍內作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。
第十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。
物業(yè)管理區(qū)域內有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生。業(yè)主委員會委員應當符合國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，依法履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。
第十三條 業(yè)主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向所在地縣級物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會委員的名單。
所在地縣級物業(yè)主管部門應當對依法選舉產生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會備案的內容發(fā)生變更的，應當重新備案。
第十四條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業(yè)主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業(yè)主委員會全體委員半數以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
第十五條 業(yè)主委員會每屆任期為三年至五年。
業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆改選。
業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第十六條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共同權益的需要，經業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第十七條 業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主可以根據本條例第十一條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開。
業(yè)主大會臨時會議有權根據業(yè)主大會議事規(guī)則提出質詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。
第十八條 管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。
提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但是，投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小的，經所在地縣級物業(yè)主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
前款規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積標準由市、縣人民政府具體規(guī)定。
第二十一條 建設單位在銷售物業(yè)前應當制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。
臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反管理規(guī)約應當承擔的`責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
建設單位在銷售物業(yè)時應當將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務作出說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十二條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的主要內容。
第二十三條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。
第二十四條 物業(yè)未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發(fā)現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門報告。
第二十五條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(四)物業(yè)質量保修和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理需要的其他資料。
前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。
第二十六條 建設單位應當按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。
物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規(guī)劃設計方案中載明。
因依法調整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第二十七條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經業(yè)主大會同意，不得改變其用途。
第四章 物業(yè)管理服務
第二十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。
第二十九條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：
(一)當事人的名稱或者姓名和住所;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)物業(yè)服務事項和服務質量要求;
(四)物業(yè)服務費的標準和收取辦法;
(五)專項維修資金的管理和使用;
(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;
(七)合同期限;
(八)違約責任;
(九)解決爭議的辦法。
物業(yè)服務合同的條款應當事先經業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權業(yè)主委員會決定的除外。
當事人對本條第一款第(三)項內容進行約定時，一般應當明確物業(yè)服務企業(yè)有關業(yè)主人身、財產安全防范方面的義務和責任。
當事人對本條第一款第(四)項內容的約定，應當符合國家和省物業(yè)服務收費管理的規(guī)定。
當事人可以參照物業(yè)服務合同的示范文本簽訂合同。
第三十條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料。
第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供服務。
物業(yè)服務企業(yè)應當定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關工作。
第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托專業(yè)公司實施，但不得將該物業(yè)的整體服務事項委托他人。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。
第三十三條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位全額交納。
物業(yè)產權交易時買賣雙方當事人應當對物業(yè)服務費結算有明確的約定。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。
住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：
(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;
(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;
(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。
第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用。確需委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續(xù)費。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)實行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;實行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。
第三十七條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會。
第三十八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應當配合物業(yè)主管部門或者受其委托調解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。
第五章 物業(yè)使用與維護
第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業(yè)主共同利益。
因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續(xù);物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，征得業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并依法辦理相關手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。
第四十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準的設計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規(guī)劃、國土資源等有關部門批準，并依法辦理相關手續(xù)。
第四十一條 經業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經業(yè)主大會決定可以移交給相關專業(yè)單位，相關專業(yè)單位應當接收，并承擔維修、更新、養(yǎng)護責任。具體辦法由省人民政府制定。
相關專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并及時恢復原狀，業(yè)主應當積極配合。
第四十三條 禁止下列損害公共利益的行為：
(一)違法改變房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(六)超標排放有毒、有害物質;
(七)排放超過規(guī)定標準的噪聲;
(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本條例的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。
第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主應當予以配合。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本條例規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應當依據有關規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門。
其他單位或者個人發(fā)現業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)和本條例規(guī)定行為的，可以向物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門投訴或者舉報。
物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時處理。
第四十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家和省的有關規(guī)定交納專項維修資金。
第四十八條 專項維修資金實行"業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶"和"業(yè)主決策、�？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管"的原則。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定。
第四十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關業(yè)主應當給予必要配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。
業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權益爭議的，可以要求所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級物業(yè)主管部門調解。
第五十條 建設單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。
建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應當一次性向所在地縣級物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。
保修金交納、使用、管理和退還的辦法由省人民政府制定。
第六章 法律責任
第五十一條 違反本條例規(guī)定的行為，國務院《物業(yè)管理條例》及其他有關法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第五十二條 違反本條例第二十六條規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房或者不按規(guī)定支付不足部分相應價款的，由縣級以上物業(yè)主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第五十三條 違反本條例第五十條第二款規(guī)定，建設單位不按規(guī)定交納物業(yè)保修金的，由縣級以上物業(yè)主管部門責令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處一萬元以上三萬元以下的罰款。
第五十四條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻、制止;相關業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。
第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同約定義務，導致業(yè)主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。
業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第五十六條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)挪用專項維修資金或者保修金的;
(二)對投訴、舉報不及時處理或者發(fā)現違法行為不依法予以查處的;
(三)不按規(guī)定出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明的;
(四)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(五)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附 則
第五十七條 本條例所稱業(yè)主，是指房屋等物業(yè)的所有權人。
本條例所稱非業(yè)主使用人，是指房屋等物業(yè)的承租人和其他實際合法使用房屋等物業(yè)的人，物業(yè)服務企業(yè)除外。
本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備，包括地下停車泊位。
本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格和規(guī)定條件，依據物業(yè)服務合同從事專業(yè)物業(yè)服務活動的企業(yè)。
第五十八條 本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
本條例所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區(qū)道路照明設施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區(qū)域圍護等設施設備。
第五十九條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務企業(yè)實行自我管理的，依照本條例相關規(guī)定執(zhí)行。
第六十條 本條例自20xx年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府頒布的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法(試行)
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 凡在我省行政區(qū)域內從事物業(yè)服務并收費的物業(yè)管理企業(yè)，以及對物業(yè)服務收費實施管理的各級政府價格主管部門和房地產行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)，均應遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務，向業(yè)主收取的費用。
第四條 省物價局會同省建設廳負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，制定全省物業(yè)服務收費的管理辦法。市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。
第六條 本辦法所指的物業(yè)服務應當包括以下內容：
(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng);
(二)物業(yè)管理區(qū)域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;
(四)公共秩序維護和協助做好管理區(qū)域內的安全防范工作;
(五)物業(yè)的檔案資料管理;
(六)物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務內容。
第七條 物業(yè)服務收費根據物業(yè)的類型、物業(yè)服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅小區(qū)(不包括別墅等高標準住宅，下同)的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價;非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅，以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第八條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行分等級定價。各市、縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照《浙江省普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級考評目錄》或中國物業(yè)管理協會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》(見附件)，結合當地實際，制定本行政區(qū)域的物業(yè)服務等級考評辦法，并按照按質論價、補償成本和合理盈利的原則確定物業(yè)服務各等級的收費參考標準，定期向社會公布。
普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級可以采用評分的形式確定，也可以采用規(guī)定各等級服務內容、服務標準的形式確定。同一城市范圍內物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準應當一致。
普通住宅小區(qū)物業(yè)服務成本構成一般包括以下部分：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用;
(四)辦公費用;
(五)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;
(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(七)經業(yè)主大會同意的其它費用。
第九條 各普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級、收費標準，在業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設單位)按照所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區(qū)物業(yè)服務等級和具體收費標準后向當地價格主管部門申報;價格主管部門對其進行考評并核定中準價格及浮動幅度。具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設單位)在核定的中準價格及浮動幅度范圍內確定，并在物業(yè)服務合同中明確。
業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準，評定本住宅小區(qū)物業(yè)服務等級、具體收費標準，并在物業(yè)服務合同中明確。
第十條 實行前期物業(yè)管理招投標的普通住宅項目，由房地產開發(fā)企業(yè)根據住宅小區(qū)實施物業(yè)管理服務的方案，依據所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準向當地價格主管部門申報物業(yè)服務等級和具體收費標準，并在價格主管部門核定的中準價和浮動幅度內通過招標確定具體收費標準。
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)服務收費時，應向價格主管部門提交工商行政管理機關核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、房地產行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》、《物業(yè)服務合同》、物業(yè)服務收費的申請報告、住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案及成本測算等資料。
實行前期物業(yè)管理招投標的項目，由房地產開發(fā)企業(yè)向價格主管部門提交物業(yè)服務收費申請報告、小區(qū)設施設備的配置情況、物業(yè)管理服務方案等資料。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家、省有關明碼標價的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
第十四條 業(yè)主委員會(或開發(fā)建設單位)與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預交物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十五條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應當每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。
第十六條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
第十七條 電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費可列入物業(yè)服務成本，也可單獨按實另行分攤，具體由各地價格主管部門確定。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務費外，不再分攤其它費用。
第十八條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十條 物業(yè)服務費可以預收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》所約定的時限向業(yè)主、使用人收取;未作約定的，預收期不得超過12個月。
物業(yè)服務費自房屋交付使用、購房者(業(yè)主)領取鑰匙次月起計收。
第二十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產權轉移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復收取性質和內容相同的費用。
第二十三條 對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，按政府價格主管部門相關規(guī)定執(zhí)行，政府價格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協商確定。
第二十四條 違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十五條 本辦法由省物價局負責解釋。
第二十六條 本辦法自20xx年5月1日起施行。各地可根據本辦法并結合當地的實際制訂物業(yè)服務收費的實施細則，并報省物價局、省建設廳備案。
物業(yè)管理條例 7
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。
第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動。
第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務及監(jiān)督管理活動。
第四條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合的原則。
第五條省人民政府建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產管理部門或者建設行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
城管執(zhí)法、房地產開發(fā)、財政、民政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。
第六條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。
第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關、學校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。
鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。
第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域
第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。
分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發(fā)經營權證明、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權證書、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、房地產開發(fā)主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第十條物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進行劃分登記，但應當經相關物業(yè)管理區(qū)域內已入住面積且已入住戶數的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。
第二節(jié)配套建筑與設施設備
第十一條物業(yè)管理區(qū)域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。
物業(yè)管理區(qū)域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。
第十二條物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：
(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;
(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。
物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。
第十三條住宅小區(qū)內城管執(zhí)法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區(qū)內的社區(qū)居民委員會用房，應當按照規(guī)劃要求進行配套建設。
住宅小區(qū)內按照規(guī)劃配套建設的政務管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。
第十四條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。
第十五條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷售。
第十六條住宅小區(qū)內的專業(yè)經營設施設備，由專業(yè)經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業(yè)經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
住宅小區(qū)內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統(tǒng)一并入城市基礎設施配套費(含綜合開發(fā)費)，并根據公用事業(yè)價格改革和調整情況逐步核減，交由專業(yè)經營單位專項用于住宅小區(qū)內專業(yè)經營設施設備的投資建設。住宅小區(qū)內專業(yè)經營設施設備歸專業(yè)經營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區(qū)的市人民政府合理確定。
專業(yè)經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
第十七條本條例實施前建設的住宅小區(qū)內專業(yè)經營設施設備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經營單位，專業(yè)經營單位應當接收。具體辦法由設區(qū)的市人民政府制定。
第十八條專業(yè)經營單位應當依法履行專業(yè)經營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。
各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業(yè)經營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經營單位履行投資、建設和維護管理義務。
第十九條物業(yè)管理區(qū)域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設施設備，屬于相關業(yè)主共有，但由經營單位投資經營的除外。
第二十條城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設行政主管部門在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，應當就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經營設施設備的建設標準征求房地產開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經營單位的意見。
第三節(jié)前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第二十一條建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。
招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業(yè)主管部門備案。
第二十二條鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與監(jiān)督。
第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。
前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。
第二十四條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);
(三)小區(qū)用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置;
(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;
(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位;
(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;
(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網點、物業(yè)服務和政務管理等配套建筑及設施建設;
(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
(十)住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;
(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關部門的監(jiān)管，并向房地產開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。
第二十五條建設單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業(yè)經營單位辦理專業(yè)經營設施設備接收管理手續(xù)，并協助物業(yè)買受人與相關專業(yè)經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。
第二十六條建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。
第二十七條建設單位應當在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時,將物業(yè)服務用房及有關資料移交給業(yè)主委員會。
鼓勵建設單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經營用房或者給予資金支持。
第三章業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第一節(jié)業(yè)主大會籌備組
第二十八條房屋的所有權人為業(yè)主。
建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：
(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;
(二)業(yè)主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;
(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
第二十九條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在三十日內組建業(yè)主大會籌備組。
籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。
籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內進行書面公告。
第三十條籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;
(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。
第二節(jié)業(yè)主大會
第三十一條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。
第三十二條業(yè)主大會履行下列職責：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當的'決定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他物業(yè)管理事項。
第三十三條業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：
(一)按照業(yè)主戶數計算的，一戶計算為一票;建設單位未售出的專有部分，計算為一票;
(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。
業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
第三十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。
第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。
第三十六條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：
(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會不履行召集義務的，經業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。
第三節(jié)業(yè)主委員會
第三十七條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會依照國家有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權開展活動。
業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第三十八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。
執(zhí)行委員負責業(yè)主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居民委員會任職。
第三十九條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：
(一)業(yè)主大會會議決議;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
物業(yè)主管部門應當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
第四十條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。
業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。
業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。
業(yè)主委員會應當自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。
第四十一條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會;不及時移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當協調督促其移交。
第四十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;
(二)拒不履行委員職責的;
(三)業(yè)主委員會過半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;
(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的;
(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。
第四十三條業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經費及執(zhí)行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。
第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理
第一節(jié)一般規(guī)定
第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。
第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。
業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。
業(yè)主應當按照垃圾分類收集的有關規(guī)定傾倒垃圾。
第四十六條業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻洜I性用房的，應當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經有利害關系的業(yè)主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續(xù)。
第二節(jié)住宅物業(yè)的裝飾裝修
第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。
業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協議。
住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：
(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;
(二)允許施工的時間;
(三)廢棄物的清運與處置;
(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;
(五)禁止行為和注意事項;
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責任;
(八)其他需要約定的事項。
第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。
物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。
第三節(jié)車庫與車位的使用
第五十條車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發(fā)布的指導價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫應當優(yōu)先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。
第五十一條占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。
第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經業(yè)主大會和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業(yè)主停車需求。
利用地下空間建設、經營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。
第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內停放汽車的，應當事先與物業(yè)服務企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。
業(yè)主對汽車有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
第四節(jié)業(yè)主自治管理
第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第五十六條管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務、物業(yè)服務費的收交方式、違反規(guī)定應當承擔的責任等事項作出規(guī)定。
管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置予以公示。
第五十七條提倡業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費，并按照合同約定將物業(yè)服務費支付給物業(yè)服務企業(yè);業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以協助。
業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產生收益的分配，由業(yè)主大會決定;未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經費或者折抵物業(yè)服務費。
第五十八條業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務費的收支情況予以公告。
第五章物業(yè)服務企業(yè)
第一節(jié)物業(yè)服務企業(yè)
第五十九條物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。
物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。
物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書。
第六十條物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第六十一條物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。
第六十二條物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。
物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。
第六十三條物業(yè)服務企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用和提供無償服務。
第二節(jié)行業(yè)自律
第六十四條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)主管部門的指導下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經營，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。
第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。
第六章物業(yè)服務
第一節(jié)物業(yè)服務內容與合同
第六十六條物業(yè)服務內容主要包括下列事項：
(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;
(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)管理事項。
第六十七條業(yè)主委員會經業(yè)主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。
物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主有權進行查詢。
物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內，向物業(yè)主管部門備案。
第六十八條解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。
物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案;
(二)提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;
(三)移交物業(yè)服務用房;
(四)清算預收、代收的有關費用;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
物業(yè)服務企業(yè)未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。
第二節(jié)物業(yè)服務收費
第六十九條物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅類物業(yè)服務收費，實行政府指導價;其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業(yè)主管部門，根據住宅物業(yè)種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。
第七十條物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。
第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。
物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。
第七十二條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權拒絕。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產權轉移時，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。
第七十三條專業(yè)經營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據約定向專業(yè)經營單位收取報酬。
專業(yè)經營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第七章物業(yè)的維護
第一節(jié)建設單位的保修責任
第七十四條建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務體系，按照國家和省有關規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。
第七十五條新建物業(yè)實行質量保修金制度。
建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設立的賬戶交存物業(yè)質量保修金。
建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質量保修金。
通過住宅性能認定的物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質量保修金的比例可以適當降低。
第七十六條建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質量保修金中列支。
第七十七條物業(yè)分部工程質量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門應當將與分部工程相對應的物業(yè)質量保修金本息余額及時退還建設單位。
第七十八條物業(yè)主管部門應當對物業(yè)質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。
第二節(jié)專有部分的維護
第七十九條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。
業(yè)主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。
第八十條業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。
第三節(jié)共用部位及共用設施設備的維護
第八十一條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。
共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規(guī)的有關規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)。
第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。
其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項維修資金。
第四節(jié)專業(yè)經營設施設備的維護
第八十三條住宅小區(qū)內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用。
專業(yè)經營單位對專業(yè)經營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應當予以配合。
第八十四條專業(yè)經營單位可以將專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向專業(yè)經營單位收取報酬。
專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。
第八章社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第一節(jié)社區(qū)物業(yè)管理
第八十五條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的社區(qū)管理機構，具體指導、協調物業(yè)管理的有關工作。
第八十六條物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯系人姓名和聯系方式，對違法行為及時作出處理。
第八十七條實行物業(yè)管理聯席會議制度。
物業(yè)管理聯席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。
聯席會議主要協調下列事項：
(一)業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;
(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(五)需要協調的其他物業(yè)管理事項。
第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第八十九條有關部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經營單位應當給予協助、配合。
第二節(jié)舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第九十條設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質量較差的舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。
舊住宅區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府劃定。
舊住宅區(qū)內的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開發(fā)項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業(yè)經營單位承擔;業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對投資責任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第九十一條舊住宅區(qū)改造整治中，經有利害關系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關規(guī)定建設物業(yè)服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
改造整治前由相關部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。
第九十二條舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。
第九十三條未建立專項維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省有關規(guī)定交納專項維修資金;物業(yè)服務企業(yè)可以根據物業(yè)服務合同約定，代業(yè)主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。
第九章法律責任
第九十四條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。
第九十五條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰：
(一)物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款;
(二)物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務或者未辦理退出手續(xù)、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷其資質證書;
(三)建設單位未依法交存物業(yè)質量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第九十六條違反本條例規(guī)定，專業(yè)經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業(yè)經營設施設備的，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業(yè)經營單位應當承擔相應的賠償責任。
第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。
第九十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第九十九條物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經營設施設備的建設標準征求房地產開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經營單位意見的;
(二)未按照本條例規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收進行監(jiān)管的;
(三)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;
(四)挪用物業(yè)質量保修金和專項維修資金的;
(五)未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯席會議的;
(六)發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;
(七)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。
第十章附則
第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關規(guī)定執(zhí)行。
第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。
物業(yè)管理基本原則
(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)的產權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。
(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。
(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服務第一的原則。
(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經費是搞好物業(yè)管理的物質基礎。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。
(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。
(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據。
物業(yè)管理條例 8
第一章
總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行管理、維修、養(yǎng)護，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務與依法監(jiān)管相結合的原則。
第四條 市、縣房地產行政管理部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。區(qū)人民政府、市級各開發(fā)園區(qū)管委會應當確定一個部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作(市、縣區(qū)、各開發(fā)園區(qū)負責物業(yè)管理的單位以下統(tǒng)稱物業(yè)管理部門)。
縣、區(qū)物業(yè)管理部門在市物業(yè)管理部門的指導下，負責本轄區(qū)新設立的三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)、物業(yè)管理活動的日常監(jiān)管工作。
市、縣、區(qū)的建設、城管、規(guī)劃、公安、物價、環(huán)保、民政等有關部門，應當依照各自職責，共同配合做好物業(yè)管理工作。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣、區(qū)物業(yè)管理部門指導下，具體負責組織協調本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。
居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關的工作。縣區(qū)人民政府、各開發(fā)園區(qū)管委會應當向居(村)民委員會撥付適當經費，保障其正常開展相關工作。
第六條 市物業(yè)管理部門應當加強與仲裁機構、人民法院的溝通聯系，協助完善解決物業(yè)管理糾紛的工作機制。
第二章
業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(或業(yè)主代表大會，下同)，業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：
(一)入住率達到50%以上或物業(yè)服務費實際收取率達到50%以上的;
(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的;
(三)首批物業(yè)交付滿三年的。
本辦法所稱業(yè)主代表大會，是指業(yè)主以幢、單元或者樓層等為單位委托其他業(yè)主作為代表參加的業(yè)主大會。
第八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織協調業(yè)主代表、建設單位和居(村)民委員會籌備成立業(yè)主大會。
符合本辦法第七條第二款規(guī)定的住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在3個月內組織召開首次業(yè)主大會。
首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
第九條 首次業(yè)主大會會議一般應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。
第十條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的職責。負責召集業(yè)主大會會議、代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽定物業(yè)服務合同、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行合同情況及業(yè)主大會決定或授權辦理的其他事項等。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣、區(qū)物業(yè)管理部門及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關居(村)民委員會。
前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在30日內書面告知縣、區(qū)物業(yè)管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的居(村)民委員會。
第十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居(村)民委員會依法履行職責，并接受其指導。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居(村)民委員會，并聽取其建議。
第十二條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經縣、區(qū)物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
待業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理委員會自動解散。
第三章
前期物業(yè)管理
第十三條 在規(guī)劃、設計房地產項目時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設施和物業(yè)管理服務設施，并按照以下規(guī)定配置物業(yè)服務用房：
(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積5萬平方米以下的，按照不少于建筑面積100平方米配置;
(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積25萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置;總建筑面積超過25萬平方米的，超過部分按1‰的標準配置。
未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)服務用房的用途。
第十四條 建設單位應當在銷售物業(yè)前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標人少于三個或者建筑面積5萬平方米以下的住宅物業(yè)經縣、區(qū)物業(yè)管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。建設單位聘任物業(yè)服務企業(yè)情況應向縣、區(qū)物業(yè)管理部門登記后，報市物業(yè)管理部門備案。
本辦法所稱的前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之前的物業(yè)管理。
第十五條 建設單位應當與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并在簽訂后15日內報縣、區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第十六條 前期物業(yè)服務合同簽訂后，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料并報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
(一)物業(yè)管理區(qū)域建設工程規(guī)劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。
(二)供水、供電、燃氣、有線電視、通訊等供用合同(協議)、消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協議，共用設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)(含窨井設施檢測報告和產品合格證明)等資料。
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件。
(四)物業(yè)管理所必需的其它資料，包括有關房屋權屬的申請登記資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業(yè)主及房屋面積清冊等。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房、物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當將查驗情況書面報送縣、區(qū)物業(yè)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。查驗情況應當書面報送縣、區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。
第十八條 新建住宅項目竣工后，物業(yè)管理部門應當組織相關單位對配套建筑及設施設備進行綜合查驗，對不符合物業(yè)交付條件的，由物業(yè)管理部門責令建設單位及時整改。
第十九條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位提取的物業(yè)工程質量保修金，應當專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督。
第四章
物業(yè)管理服務
第二十條 物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主大會負責選聘。業(yè)主委員會根據業(yè)主大會決定與物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，并在合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務合同報縣、區(qū)物業(yè)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府安排物業(yè)管理委員會選聘。業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理委員會應當及時將選聘等相關資料移交業(yè)主委員會。
第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：
(一)根據有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同，對物業(yè)及其環(huán)境、相關秩序進行管理;
(二)依照國家、省有關規(guī)定和物業(yè)服務合同收取服務費用;
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;
(四)選聘專營企業(yè)承擔專項經營業(yè)務;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權利。
物業(yè)服務企業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產業(yè)優(yōu)惠政策。
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務：
(一)以服務業(yè)主為宗旨，提高服務質量和水平;
(二)按照物業(yè)服務合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設施設備日常維修養(yǎng)護等服務;
(三)按照規(guī)定公布物業(yè)服務費收支情況;
(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;
(五)協助有關部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文化活動;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。未履行約定的，應當依法承擔相應的法律責任;業(yè)主有權要求其提供并可以向縣、區(qū)物業(yè)管理部門或者業(yè)主委員會投訴。
第二十三條 物業(yè)服務收費標準應當遵循合理、費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務收費區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價，政府指導價由價格主管部門會同物業(yè)管理部門核定并公布。
物業(yè)服務企業(yè)應當將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。
第二十四條 業(yè)主應當按時足額交納物業(yè)服務費用。未按時足額交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內將未交費業(yè)主名單及欠費情況予以公示催交。
已經具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時辦理交付手續(xù)的，業(yè)主應全額交納物業(yè)服務費用。已經交付的空置物業(yè)，業(yè)主應當交納物業(yè)管理服務費用。
第二十五條 提前解除物業(yè)服務合同的，應在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并書面告知縣、區(qū)物業(yè)管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會。
第二十六條 因物業(yè)服務合同期滿雙方不再續(xù)約或者提前解除合同，在合同期限屆滿或者提前解除合同的期限前30日，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當于5日內告知縣、區(qū)物業(yè)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府;街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到告知后5日內，應當會同縣、區(qū)物業(yè)管理部門、居(村)民委員會就新物業(yè)服務企業(yè)選聘等問題聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務做好協調溝通工作。
物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務時，業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將有關情況書面告知縣、區(qū)物業(yè)管理部門，從市物業(yè)管理部門提供的應急物業(yè)服務企業(yè)名單中指定資質條件相符、信用記錄和業(yè)績較好的物業(yè)服務企業(yè)組織做好清掃保潔、垃圾清運、安全保衛(wèi)和綠化維護等基本服務工作，并繼續(xù)督促或者組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第二十七條 物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原物業(yè)服務合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。
第二十八條 物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務：
(一)移交本辦法第十六條規(guī)定的`材料;
(二)移交物業(yè)服務期間形成的設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料及物業(yè)服務檔案;
(三)物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備;
(四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;
(五)撤出物業(yè)管理區(qū)域內的服務人員;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的應當移交的其他事項。
物業(yè)服務企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。
第二十九條 縣、區(qū)物業(yè)管理部門每年組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會等相關單位對物業(yè)服務企業(yè)進行服務質量考核，考核結果記入該企業(yè)誠信檔案，并向社會公布。
物業(yè)管理協會可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合房地產行政主管部門建立健全信用檔案。
第三十條 縣、區(qū)物業(yè)管理部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。
第五章
物業(yè)的使用與維護
第三十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強巡查。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
(一)拆改房屋承重結構;
(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境的;
(五)損壞公共綠化、園林設施;
(六)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(七)違反規(guī)定擺攤設點、占道經營;
(八)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;
(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品;
(十)排放有毒、有害物質或者使用大功率空調等發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;
(十一)飼養(yǎng)家禽家畜;
(十二)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
業(yè)主或者物業(yè)使用人違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時予以制止，并向有關行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報告，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責協調有關部門進行處理。其中，違反第一項、第二項、第四項規(guī)定的，由物業(yè)管理部門予以制止或依法處理;違反第三項規(guī)定的，由規(guī)劃管理部門予以制止或依法處理;違反第五項、第六項、第七項、第八項、第十一項規(guī)定的，由城管部門予以制止或依法處理;違反第九項規(guī)定的，由公安部門予以制止或依法處理;違反第十項規(guī)定的，由環(huán)保部門予以制止或依法處理。
第三十四條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第三十五條 在物業(yè)管理區(qū)域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定交納汽車停放費。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據物業(yè)服務合同收取汽車停放費。物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的30%用于補貼物業(yè)服務費，70%納入專項資金。專項資金納入業(yè)主委員會專戶管理，專項用于維護業(yè)主公共利益的需要，并經業(yè)主大會同意后使用。業(yè)主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。
第三十六條 利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，應當征得相關業(yè)主或業(yè)主委員會同意。所得收益30%用于補貼物業(yè)服務費，70%納入專項資金，或按照業(yè)主大會的決定使用。
第三十七條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當按規(guī)定結清物業(yè)服務費用，權屬登記部門應當查驗業(yè)主物業(yè)服務費用交納情況。
第六章
法律責任
第三十八條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)管理部門按照《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定處罰：
(一)住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的;
(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;
(三)不移交有關資料的;
(四)未取得資質證書從事物業(yè)服務的;
(五)建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的;
(六)未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)服務用房用途的;
(七)物業(yè)服務合同解除或終止后，物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主委員會按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定辦理交接手續(xù)，擅自撤離的。
第三十九條 業(yè)主或物業(yè)使用人有下列行為之一的，由物業(yè)管理部門按照《安徽省物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰：
(一)拆改房屋承重結構的;
(二)侵占、損壞物業(yè)共用部位、公共場地、共用設施設備的;
(三)擅自將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的。
違反前款第三項規(guī)定的，由業(yè)主委員會進行協調、處理;協調處理不成的，由物業(yè)管理部門會同規(guī)劃、工商、環(huán)保、城管等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀。
第四十條 業(yè)主或物業(yè)使用人違法搭建建筑物、構筑物的，由規(guī)劃管理部門責令限期拆除;逾期未拆除的，依法組織強行拆除，并依法予以處罰。
第四十一條 違反規(guī)定損壞公共綠化、園林設施的，由城市管理部門責令恢復原狀，并依法予以處罰。
第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)對違反本辦法第三十三條規(guī)定的行為，不及時向有關單位報告，造成不良影響的，由物業(yè)管理部門責令改正，并依法予以處理。
第四十三條 物業(yè)管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關部門工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)違法干預依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，或選聘物業(yè)服務企業(yè)的;
(二)未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;
(三)違法實施物業(yè)管理行政許可的;
(四)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;
(五)發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;
(六)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。
第七章
附 則
第四十四條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。
第四十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
物業(yè)管理條例 9
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》，結合本市實際，制定本條例。
第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。
第三條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，開發(fā)區(qū)管理機構受市房地產行政主管部門委托負責本區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作(以下統(tǒng)稱為市、區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門)。
建設、規(guī)劃、工商、物價、公安、環(huán)保、市容、城市管理等行政管理部門，應當按各自職責協同實施本條例。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同)、社區(qū)居民委員會應當協助區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門做好本轄區(qū)內業(yè)主大會的成立工作，并對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導和監(jiān)督。
第五條市、區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當建立經常性的物業(yè)管理情況通報制度，并加強與有關行政管理機關的溝通。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第六條劃分物業(yè)管理區(qū)域應當根據物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、規(guī)模經營、方便管理、降低管理成本等因素進行。
新建物業(yè)，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發(fā)建設的物業(yè)管理區(qū)域，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
住宅物業(yè)，建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向市、縣物業(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。市、縣物業(yè)管理主管部門應當按照本條第一款的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域。
本條例實施前，物業(yè)管理區(qū)域已經自然形成且無爭議的，可以繼續(xù)作為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
第七條業(yè)主應當向物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主委員會提供聯系地址、通訊方式。
一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主少于5個，且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主在100個以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的'事項，應當由業(yè)主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由業(yè)主代表收集并提交業(yè)主大會，作為投票時的表決意見。
第八條符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當以書面形式告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門和街道辦事處;業(yè)主也可以以書面形式告知。
第九條區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當在收到書面報告后，及時會同街道辦事處，協調成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)居民委員會代表、建設單位代表各1名，業(yè)主代表3名�；I備組組長由社區(qū)居民委員會代表擔任�；I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第十條籌備組應當履行下列主要職責：
(一)擬定業(yè)主公約(草案)、業(yè)主大會議事規(guī)則(草案);
(二)擬定業(yè)主委員會的選舉辦法(草案)，業(yè)主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%;
(三)確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;
(四)提出業(yè)主委員會委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會會議召開之前，將名單在物業(yè)管理區(qū)域內公示7日以上;
(五)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務籌備工作。
第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權實行住宅物業(yè)一套房屋計一投票權;非住宅物業(yè)每200平方米計一投票權，200平方米以下每一房地產權證計一投票權。單個業(yè)主所持的投票權數最高不超過全部投票權數的30%。
單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上所有權人的，應自行確定一名投票人。
第十二條業(yè)主委員會應當由5-13人單數組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內從事物業(yè)管理服務活動。業(yè)主委員會每屆任期由業(yè)主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。
第十三條分期建設的物業(yè)達到成立業(yè)主大會條件時，選舉業(yè)主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。
第十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，行使投票權。代理人應當具有完全民事行為能力和有授權委托書。
采用書面形式征求意見的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業(yè)主并由其簽字確認。
第十五條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主委員會有關資料報區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門備案。區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當將業(yè)主委員會備案的有關情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會和轄區(qū)派出所。
業(yè)主委員會備案資料包括：
(一)業(yè)主委員會備案表;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)業(yè)主公約;
(四)業(yè)主大會的決定;
(五)業(yè)主委員會組成人員的基本情況。
前款規(guī)定的業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內到區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門重新辦理備案手續(xù)。
第十六條依法選舉產生的業(yè)主委員會憑區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門出具的備案證明刻制印章。
第十七條業(yè)主委員會應當依法使用印章。
以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。
第十八條業(yè)主委員會應當按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不召集業(yè)主大會會議的，區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召集。
第十九條業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門、街道辦事處的指導和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會產生后10日內，原業(yè)主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的，街道辦事處和區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當指導、督促其移交;對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內的公安民警協助移交。
任期屆滿，原業(yè)主委員會無法組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處應當協助業(yè)主組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉。
業(yè)主委員會不得直接從事經營活動。
第二十條業(yè)主委員會有下列情形之一的，經指出拒不改正，區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當責令其即時解散，由所在地街道辦事處協助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉產生業(yè)主委員會：
(一)有越權、不積極履行職責、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數業(yè)主合法權益，情節(jié)嚴重的;
(二)嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的。
第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會對重大事項作出決定，使少數業(yè)主利益受到損失的，受益業(yè)主應當給予相應補償。
第二十二條在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合相關社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作;業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議時應當告知社區(qū)居民委員會并認真聽取建議，作出的決定應當書面告知社區(qū)居民委員會。
物業(yè)管理條例 10
第一章總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于杭州市行政區(qū)域內城鎮(zhèn)物業(yè)管理活動。
兩個或兩個以上產權人的新建物業(yè)應當實行物業(yè)管理;其他物業(yè)，應當創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。
第三條 本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。
業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。
使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反本條例的有關規(guī)定。
物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務的法人。
物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據物業(yè)管理服務合同，對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。
第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的原則。
擁有相對獨立的共同設備設施的物業(yè)，應當劃歸于一個物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門劃定。
一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會，并應當委托一家物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。
第五條 杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)管理部門)主管全市的物業(yè)管理工作。
各區(qū)、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門)依照本條例對轄區(qū)內物業(yè)管理進行管理監(jiān)督。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責轄區(qū)內物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的協調工作，社區(qū)居民委員會按照自己的'職責協助本社區(qū)物業(yè)管理工作。
各級建設、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商行政等部門按各自的職責，協同物業(yè)管理部門實施本條例。
第六條 各級人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)�；较虬l(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。
第二章業(yè)主、業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會
第七條 業(yè)主享有以下的權利：
(一)參加業(yè)主大會，享有表決權;
(二)享有業(yè)主委員會的選舉權和被選舉權;
(三)享有與所交納物業(yè)管理服務費用相符的服務;
(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
業(yè)主應當履行以下義務：
(一)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會的有關決定;
(二)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主公約、有關物業(yè)管理的制度;
(四)配合業(yè)主大會或業(yè)主代表大會組織者做好有關選舉工作;
(五)按照合同約定交納物業(yè)管理服務費用和分攤的維修等費用;
(六)對業(yè)主委員會簽訂的合同承擔責任。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須持投票權數過半數以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。
業(yè)主的投票權，住宅物業(yè)實行一套一票;非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一個計票單位，不足100平方米的以每本房屋產權證為一個計票單位。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情況之一的，區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門應指導、監(jiān)督前期物業(yè)管理單位召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會：
(一)入住率達到60%以上的;
(二)入住率達到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿2年的;
第一次業(yè)主(代表)大會的費用開支由物業(yè)建設單位承擔。
第十條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會每年至少召開一次;業(yè)主委員會認為必要時或經由20%以上投票權數的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應召開臨時業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。業(yè)主委員會應在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內組織召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;逾期不組織召開的，由區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門幫助組織召開。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。
業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。
第十一條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，須經出席大會的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權數的超過半數通過，并予以公布。
第十二條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權：
(一)審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;
(二)聽取和審議業(yè)主委員會工作報告;
(三)選舉、罷免業(yè)主委員會成員;
(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議通過物業(yè)管理方案;
(六)變更或撤銷業(yè)主委員會不適當的決定;
(七)審查本區(qū)域內物業(yè)管理制度;
(八)決定其他有關業(yè)主權益的重大事項。
第十三條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的自治組織。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會在業(yè)主中選舉產生。業(yè)主委員會由5人以上的單數組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產生。業(yè)主委員會每屆任期不超過3年，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會成員提前兩個月書面通知業(yè)主委員會可以辭職，缺額按業(yè)主委員會章程補選。
業(yè)主委員會根據工作需要，可聘請社區(qū)居民委員會和有關單位的人員擔任業(yè)主委員會顧問。
第十四條 業(yè)主委員會應在選舉產生之日起15日內，將業(yè)主委員會章程和名單報區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門登記備案。
第十五條 業(yè)主委員會對業(yè)主(代表)大會負責，維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：
(一)組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;
(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案;
(三)提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)根據業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，及時選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務合同;
(五)審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算;
(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務合同的執(zhí)行，協調業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務合同，協助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務費用;
(七)監(jiān)督共用部位、共用設備設施的使用和維護;
(八)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議時須有半數以上的委員出席，作出的決定須經業(yè)主委員會半數以上委員同意，決定應在作出之日起3日內予以公布。
第十七條 業(yè)主委員會的活動費用由全體業(yè)主共同分攤，但不得超過同期物業(yè)管理費總額的1%。具體數額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定。
第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸，不得損害社會公共利益。
物業(yè)管理條例 11
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進我省物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定，結合本省實際，制定本實施辦法。
第二條 本實施辦法適用于本省行政區(qū)域內物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。
第三條 本實施辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、運行、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè);鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐等行為。
第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平、公開以及收費項目、收費標準與服務內容、服務質量相適應原則。
第六條 物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。省價格主管部門會同省房地產行政主管部門負責制定全省物業(yè)服務收費的政策和原則 ;指導、協調全省物業(yè)服務收費管理工作。
設區(qū)市、縣(市)價格主管部門會同同級房地產行政主管部門按照價格管理權限負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費標準的制定和監(jiān)督管理工作。
第七條 物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點等情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務收費實行政府指導價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅區(qū)及其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托提供公共性物業(yè)服務合同以外服務的特約服務費實行市場調節(jié)價。
第八條 設區(qū)市、縣(市)房地產行政主管部門會同同級價格主管部門負責制定本行政區(qū)域內物業(yè)服務等級標準并對執(zhí)行情況進行監(jiān)督管理。
第九條 實行政府指導價的住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費，由設區(qū)市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價及其浮動幅度和相關物業(yè)服務收費標準，并向社會公布。各設區(qū)市、省直管縣、擴權縣(市)制定的物業(yè)服務收費標準及相關管理規(guī)定應及時向省級價格主管部門和房地產行政主管部門備案。其它縣(市)制定的物業(yè)服務收費標準及相關管理規(guī)定應及時向設區(qū)市價格和房地產行政主管部門備案。物業(yè)服務收費等級基準價應根據社會平均成本變動情況適時調整，可建立與當地社會平均工資水平聯動機制。
第十條 物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務內容、服務等級標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、違約責任等內容。屬于政府指導價的物業(yè)服務收費標準不得突破當地價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定的基準價格及其浮動幅度和相關物業(yè)服務收費標準。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定并報當地政府價格主管部門和房地產行政主管部門備案。
第十一條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第十二條 物業(yè)服務區(qū)域內的車輛停放服務收費管理，按照政府價格主管部門的有關規(guī)定執(zhí)行。
住宅區(qū)的車輛停放服務包括提供場地、停車服務及車輛特約保管服務。停車服務費和規(guī)劃的停車場地占用費實行政府指導價，由當地政府價格主管部門制定。車輛特約保管服務費實行市場調節(jié)價。已購買或租賃車位場地使用權的，合同約定使用期限內不再收取場地占用費。業(yè)主共有的道路或者其他場地上的停車場地占用費需依法經業(yè)主共同決定。
對進入物業(yè)服務區(qū)域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務的'臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取任何費用。
第十三條 物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務區(qū)域內的顯著位置，將物業(yè)服務內容、服務標準(等級)、收費項目、收費標準等進行公示。
第十四條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費用。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔。酬金制是在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔。
實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
第十五條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出由人員費用、物業(yè)共用部位及共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位及共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業(yè)主同意的其它費用組成。供水企業(yè)已接管物業(yè)服務區(qū)域內供水設施的，二次加壓運行費用不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
保修期內應由建設單位履行保修職責而支出的維修費和應由住宅專項維修基金支出的維修和更新、改造費用不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
物業(yè)共用設施設備運行維護費可單獨制定。
第十六條 業(yè)主對房屋進行裝修時，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)可以向業(yè)主收取裝修垃圾和渣土清運費，具體標準及管理辦法由當地政府價格主管部門制定。
物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修保證金(押金)、裝修管理服務費、裝修電梯使用費。
第十七條 受業(yè)主或業(yè)主委員會委托實行小區(qū)出入證(卡)管理的，物業(yè)服務企業(yè)可按制作成本收取工本費，收費標準由當地政府價格主管部門制定。未經多數業(yè)主或業(yè)主委員會委托實行小區(qū)出入證(卡)管理的，不得收取出入證(卡)費。
第十八條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)有權要求其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
第二十條 已竣工但尚未出售或者尚未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
第二十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
第二十二條 物業(yè)服務區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十五條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，要加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、標準(等級)和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第二十六條 本實施辦法自20xx年9月1日起施行，有效期5年。原省物價局、建設廳印發(fā)的《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》(冀價經費【20xx】5號)同時廢止。
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