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購(gòu)房協(xié)議書(shū)的效力
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購(gòu)房協(xié)議書(shū)的效力【1】
有法律效力.
但是不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同以過(guò)戶(hù)為生效.合同簽訂后合同成立，如他不給過(guò)戶(hù)，你可以追究他的締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任，對(duì)你是有利的.中華人民共和國(guó)合同法(1999年3月15日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò))第四十二條 當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商;
(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;
(三)有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百零八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿(mǎn)之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
購(gòu)房協(xié)議書(shū)的效力【2】
首先要確定的是購(gòu)房協(xié)議書(shū)是有法律效力的，購(gòu)房協(xié)議書(shū)是購(gòu)房合同的一種體現(xiàn)，是買(mǎi)賣(mài)雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房而簽訂的協(xié)議。
一份正式的購(gòu)房協(xié)議書(shū)范本會(huì)包含當(dāng)事人信息、房屋情況、房款及支付約定、雙方違約責(zé)任約定等內(nèi)容。
購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的協(xié)議。
兩者之間主要的區(qū)別就是購(gòu)房協(xié)議是買(mǎi)賣(mài)之前的一種協(xié)議，作為開(kāi)發(fā)商在不具備簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條件之前的一種協(xié)議，認(rèn)購(gòu)書(shū)具備擔(dān)保正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂的擔(dān)保效力。
而購(gòu)房合同的內(nèi)容要更加的詳細(xì)，對(duì)于房屋的房號(hào)、面積、價(jià)格以及雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容做了較為明確的約定。
無(wú)房產(chǎn)證購(gòu)房協(xié)議書(shū)范本
甲方： 乙方：
茲有甲方座落于 房屋，面積為 平方米，含內(nèi)部設(shè)施為 。
權(quán)屬為 。
一、甲乙雙方議定上述房屋成交價(jià)為人民幣 元整，￥ 元，大寫(xiě) 元。
本房款一次性付清，(含地下室)。
二、由于現(xiàn)實(shí)原因，本小區(qū)房產(chǎn)暫時(shí)無(wú)兩證，乙方已對(duì)甲方所要出售的房產(chǎn)做了充分了解自愿購(gòu)買(mǎi)該房，經(jīng)雙方協(xié)商，將來(lái)可以辦證時(shí)，由甲方負(fù)責(zé)在接到通知后三十日內(nèi)幫助乙方辦理，不得借幫拖延時(shí)間。
如因甲方原因使乙方無(wú)法及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)而使乙方受到損失，乙方有權(quán)向甲方索賠全部損失。
辦證所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)全部由 乙方承擔(dān)，過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)全部由 方承擔(dān)。
產(chǎn)權(quán)證辦好后由乙方保管。
三、甲方須提供該房拆遷安置協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票及本人與共有權(quán)人身份證、結(jié)婚證、戶(hù)口本復(fù)印件各壹份，并協(xié)助乙方落戶(hù)。
四、由甲乙雙方協(xié)商同意于 年 月 日由甲方上述房產(chǎn)正式交付乙方。
房屋移交給乙方后，其該建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并并入乙使用，如由于國(guó)家政策或自然因素等不可抗拒的原因(如：升值，貶值，拆遷等)，造成的各損失或受益均與甲方無(wú)關(guān)，由乙方享受或承擔(dān)。
五、甲方必須保證轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)屬清楚，無(wú)任何家庭糾紛，轉(zhuǎn)讓前無(wú)其他拖欠費(fèi)用，若發(fā)生與甲方有關(guān)的債權(quán)債務(wù)或家庭糾紛，概由甲方清理并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。
六、違約責(zé)任：乙方中途毀約，不得向甲方索還定金;甲方中途毀約應(yīng)將定金退還乙方，另付乙方相同定金數(shù)額的違約金，乙方不能安期向甲方付清購(gòu)房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每超壹日，由違約方賠償房?jī)r(jià)款的千分之一的滯納金給對(duì)方。
因本房暫無(wú)兩證，雙方約定甲方收到購(gòu)房款，乙方拿到本房鑰匙為交易成功，甲方雙方均不得反悔。
若乙方進(jìn)住后，甲方反悔，甲方除返還乙方所付全部購(gòu)房款外，另付違約金 元，乙方反悔，則無(wú)條件搬出，另付違約金 元。
七、本房產(chǎn)因暫無(wú)兩證，其平方面積按套計(jì)算，將來(lái)辦證過(guò)程中如有測(cè)量誤差，甲方雙方約定，互不追究，其成交價(jià)不變。
八、本合同按照《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》進(jìn)行，一式叁份，甲乙雙方及證明人各執(zhí)一份，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。
九、本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，如不成，任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
附：本合同未盡事宜，雙方協(xié)商另補(bǔ)協(xié)議。
甲方： 乙方： 證明人：
身份證號(hào)： 身份證號(hào)： 聯(lián)系電話(huà)：
聯(lián)系電話(huà)： 聯(lián)系電話(huà)： 地址：
地址： 地址： 日期：
日期： 日期： 日期：
購(gòu)房協(xié)議書(shū)的效力【3】
【案情簡(jiǎn)介】
王某于2008年經(jīng)中介介紹從劉某手中購(gòu)買(mǎi)一處住房，雙方商定房屋價(jià)格為120萬(wàn)元。
在中介的幫助下雙方簽訂了購(gòu)房合同，合同金額為120萬(wàn)元，同時(shí)為了避稅，在中介的提議下雙方簽訂向房管局備案的網(wǎng)簽購(gòu)房合同金額為80萬(wàn)元。
因此，同一筆購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)交易出現(xiàn)了不同價(jià)格的兩份購(gòu)房合同。
合同簽訂后，王某向劉某支付了40萬(wàn)元的首付款。
之后因王某未能向銀行及時(shí)貸款，劉某與王某簽訂了補(bǔ)充協(xié)議約定如果王某不能在約定的時(shí)間向劉某支付剩余購(gòu)房款的話(huà)，王某之前繳納的所有購(gòu)房款均轉(zhuǎn)為違約金不予退還。
之后王某仍未能向銀行貸款，故劉某將房屋賣(mài)與他人，網(wǎng)簽購(gòu)房合同價(jià)格仍為80萬(wàn)元。
另王某繳納的40萬(wàn)元首付款作為違約金均未退還。
現(xiàn)雙方因此產(chǎn)生糾紛。
【律師點(diǎn)評(píng)】
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中在雙方之間的實(shí)際房屋合同與網(wǎng)簽購(gòu)房合同哪個(gè)有效、補(bǔ)充協(xié)議是否有效以及違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)怎么承擔(dān)這三個(gè)問(wèn)題上。
一、網(wǎng)簽購(gòu)房合同與實(shí)際購(gòu)房合同哪個(gè)有效?
在本案中，雙方為避稅，將120萬(wàn)的實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格寫(xiě)為80萬(wàn)元向房管局備案，是典型的以“合法形式掩蓋非法目的”，根據(jù)我國(guó)合同法第五十二條的規(guī)定，該種合同無(wú)效。
因此，王某與劉某簽訂的80萬(wàn)元的網(wǎng)簽購(gòu)房合同應(yīng)為無(wú)效的合同。
二、補(bǔ)充協(xié)議是否有效?
根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，從合同效力從屬于主合同效力，本案中，王某與劉某的購(gòu)房?jī)r(jià)格是120萬(wàn)，而備案價(jià)格卻是80萬(wàn)元，應(yīng)為無(wú)效，那么主合同無(wú)效，補(bǔ)充協(xié)議亦為無(wú)效。
三、違約責(zé)任如何承擔(dān)?
對(duì)于買(mǎi)方來(lái)講，具體到違約責(zé)任，我們知道，根據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)司法解釋?zhuān)`約金過(guò)高的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是不超過(guò)實(shí)際損失的三倍。
具體到本案中，也就是劉某前后賣(mài)房中的損失的三倍為限，40萬(wàn)元如果超過(guò)劉某損失的三倍就是過(guò)高了，超過(guò)部分的違約金約定應(yīng)為無(wú)效。
王某應(yīng)向法院訴訟，請(qǐng)求法院判定違約金過(guò)高，降低違約金。
但是本案中違約金過(guò)高的舉證責(zé)任在王某，雖然房?jī)r(jià)是不斷上漲的，但是王某卻無(wú)法舉出證據(jù)證明劉某沒(méi)有損失，因?yàn)閯⒛持筚u(mài)與他人的價(jià)格備案仍是80萬(wàn)元。
而王某與劉某簽訂的購(gòu)房?jī)r(jià)格確實(shí)120萬(wàn)元，如此而來(lái)劉某的損失就是40萬(wàn)元了。
因無(wú)法得知?jiǎng)⒛迟u(mài)與他人的實(shí)際房屋價(jià)格，所以該方案并不是明智之舉。
那么，上面王某談到，雙方訂的關(guān)于違約金的不成協(xié)議是無(wú)效的，故40萬(wàn)不能作為違約金，應(yīng)與返還王某。
這個(gè)方案對(duì)于當(dāng)事人王某來(lái)講是比較合適的。
【煥廷有話(huà)說(shuō)】
本案中，因涉及網(wǎng)簽購(gòu)房合同是“以合法性是掩蓋非法目的”因此無(wú)效。
但有的朋友可能就問(wèn)了，那如果兩個(gè)合同都是有效的，應(yīng)以誰(shuí)為準(zhǔn)呢?講到這里，我們就不得不談?wù)労沃^網(wǎng)簽購(gòu)房合同，它的性質(zhì)是什么?
一、什么是網(wǎng)簽購(gòu)房合同
網(wǎng)簽購(gòu)房合同就是和房地產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)象簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。
然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽購(gòu)房合同號(hào)，可以通過(guò)這個(gè)網(wǎng)簽購(gòu)房合同號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢(xún)。
網(wǎng)簽購(gòu)房合同為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。
二、網(wǎng)簽購(gòu)房合同的流程
第一步，購(gòu)房者在確定了買(mǎi)房意向之后，經(jīng)過(guò)購(gòu)房者與出賣(mài)人雙方的平等協(xié)商，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商共同將正式的合同條款輸入合同備案軟件，進(jìn)行網(wǎng)上簽約，上報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)。
第二步，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同上報(bào)成功后，打印正式的(電子)合同，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商履行簽字手續(xù)，打印的份數(shù)依據(jù)付款方式確定(一次性付款需打印4份，按揭貸款需打印5份)。
第三步，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在網(wǎng)上簽約的3個(gè)工作日內(nèi)，到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理合同蓋章備案手續(xù)。
開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者網(wǎng)上簽約上報(bào)之后，開(kāi)發(fā)商需要攜帶全部的購(gòu)房資料，全套已簽字(蓋章)的紙質(zhì)正式合同到具有管轄權(quán)的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理合同蓋章備案手續(xù)。
三、網(wǎng)簽購(gòu)房合同注意事項(xiàng)
如需要修改合同信息，在上報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)之前，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者還可以協(xié)商變更合同信息，一旦上報(bào)之后，電子合同的核心內(nèi)容(核心內(nèi)容：購(gòu)房者姓名、身份證、購(gòu)房?jī)r(jià)格、付款方式、合同面積、房號(hào)、戶(hù)型)將不能進(jìn)行修改。
如果需要修改核心信息，則需要在合同備案軟件上“申請(qǐng)撤銷(xiāo)簽約”，重新進(jìn)行簽約。
經(jīng)雙方協(xié)定，24小時(shí)內(nèi)允許撤銷(xiāo)網(wǎng)上簽約。
而在商品房簽訂的3個(gè)工作日內(nèi)，經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致需要變更合同的就核心內(nèi)容以外的相關(guān)條款，開(kāi)發(fā)商企業(yè)可以調(diào)閱，重新修改打印電子合同。
超過(guò)了3個(gè)工作日或者已經(jīng)備案，無(wú)論是核心內(nèi)容還是核心以外的內(nèi)容，均買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，持備案合同和合同變更申請(qǐng)到具有管轄權(quán)的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。
總結(jié)：網(wǎng)簽時(shí)房地產(chǎn)主管部門(mén)為了維護(hù)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)秩序，要求雙方將簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同予以公示，系物權(quán)轉(zhuǎn)移的程序，并非合同生效的必要條件，網(wǎng)簽與否并不影響合同的效力。
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