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資產(chǎn)評估報告書實例
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資產(chǎn)評估報告案例范文【1】
致委托方函
***有限公司：
受貴方委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨立的原則對貴方擁有合法產(chǎn)權(quán)的位于***的***房產(chǎn)價格進行了評估，目的是為確定估價對象在2008年8月15日的公開市場價值，并以此為貴方以委估標(biāo)的向銀行進行抵押貸款，確定抵押額提供客觀的價值依據(jù)。
根據(jù)貴方所提供的資料，本公司估價人員依據(jù)國家、省、市的相關(guān)法律、法規(guī)，在對現(xiàn)場實地勘察并收集、整理、分析相關(guān)信息的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，按照必要的估價程序，采用合理的估價方法對估價對象進行評估，在滿足本次估價假設(shè)和限制條件的前提下，經(jīng)測算確定貴方委估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
***
估價師聲明
我們鄭重聲明：
1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實、準(zhǔn)確的。
2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4. 我們依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
5. 我們已對本報告中的估價對象進行了實地勘察。
6. 本估價報告得到***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司的技術(shù)幫助，本估價報告的結(jié)果建立在該公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結(jié)果的基礎(chǔ)之上。
7. 本估價結(jié)論僅對本次委托有效，不做他用。
未經(jīng)本公司同意，不得向委托方和有關(guān)當(dāng)事人之外的任何單位和個人提供結(jié)論書的全部或部分內(nèi)容，不得發(fā)表于任何公開媒體上。
8. 若當(dāng)事人對本估價報告有異議，請在報告出具后七日內(nèi)向本公司申請重估。
如當(dāng)事人未在約定日期內(nèi)對估價報告提出異議或申請重估，視同認可本估價報告。
9. 本報告由本公司負責(zé)解釋。
注冊房地產(chǎn)估價師：
估價的假設(shè)和限制條件
1.本報告的估價結(jié)果，以估價對象房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。
2.本報告的估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇到不可抗力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響;也未考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響。
3.本次評估前提是委托方提供的資料是真實的、合法的、委托方并對其所提供的資料的真實性和合法性負責(zé)。
4.估價對象房屋的權(quán)屬、范圍、面積等情況，以委托方提供的產(chǎn)權(quán)情況為依據(jù)，未經(jīng)丈量核對。
5.在估價時點之前，估價對象不存在其他法定優(yōu)先受償權(quán)利，委托方并對因其擔(dān)保、欠債、信譽等因素對估價結(jié)果造成的影響負責(zé)。
6.本估價結(jié)果不包含交易稅費，但處分抵押物時，可能會發(fā)生其它相關(guān)稅費，故還應(yīng)扣除變現(xiàn)能力分析中提到的相關(guān)稅費。
7.本估價結(jié)果不包含土地的價格。
8.估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。
估價結(jié)果報告
(2008)第***號
一、 委估項目
***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目
二、 委托方
名稱：***公司
地址：***
三、 估價方
名稱：***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
地址：***
證書號：*** 資質(zhì)等級：***
法定代表人：***
四、 估價對象概況
估價對象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
五、 估價目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。
六、 估價時點
20**年8月15日
七、 價值定義
采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
八、 估價原則
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：
1. 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
4. 估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。
九、 估價依據(jù)
1. 委托方提供的資料
(1)委托書;
(2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
2. 國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
3. 國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。
4. 估價機構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、 估價方法
估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。
十一、 估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
十二、變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結(jié)果±10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費：
�、僦薪榉⻊�(wù)費：5%--6%
�、谄醵悾�4%
③營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加：5.5%
�、芩枚悾�20%
⑤過戶手續(xù)費：2%左右
�、抻』ǘ悾�0.5‰
⑦其它費用
十三、估價人員
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價師
注冊號：***
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價師
注冊號：***
十四、估價作業(yè)時間
20**年8月12日—***
十五、估價報告有效期限
本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20**年8月18日至20**年8月17日止。
估價技術(shù)報告
一、 個別因素分析
估價對象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
二、 區(qū)域因素分析
1.概況
***
2.自然條件
***。
3.對外交通條件
***。
4.基礎(chǔ)設(shè)施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。
本估價對象當(dāng)前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。
四、 估價方法的選取
估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。
五、 估價過程
1. 確定估價對象房地產(chǎn)年純收入
A.確定估價對象房地產(chǎn)年總收入
①確定客房年總收入
據(jù)調(diào)查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價對象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價對象年平均入住率按房間分類計算為40%-70%之間，估價對象擁有各類客房共82套， 現(xiàn)根據(jù)委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：
略
客房年收入=房價×數(shù)量×入住率×365
客房年總收入=512.27萬元
日平均入住人數(shù)=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%
+(2+2)×2×50%+2×2×40%
=96.8人
�、诖_定會議室年總收入
根據(jù)委托方提供的資料及相關(guān)調(diào)查結(jié)果，確定估價對象會議室使用收入情況如下表：
略
會議室年收入=半天價格×2×出租率×365
會議室年總收入=74.46萬元
�、鄞_定餐飲年總收入
餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項、服務(wù)費等，按80%住宿旅客每人每天消費100元計算，則
餐飲年總收入=96.8×80%×100×365
=282.66萬元
�、艽_定估價對象房地產(chǎn)年總收入
估價對象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項之和，則
年總收入=512.27+74.46+282.66
=869.39萬元
B.確定估價對象年總費用
①確定人員工資福利年總費用
估價對象現(xiàn)有相關(guān)服務(wù)人員98人，根據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀確定人數(shù)為100人，人均月工資及相關(guān)福利待遇合計為1800元，則
工資福利年總費用=100×1800×12
=216萬元
②確定餐飲年總成本
餐飲年總成本按餐飲收入的40%計算，則
餐飲年總成本=282.66×40%
=113.06萬元
③確定消耗品年總成本
消耗品年總成本按客房及會議室年總收入的8%計算，則
消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%
=46.94萬元
�、艽_定年廣告宣傳費
年廣告宣傳費按總收入的2%計算，則
年廣告宣傳費=869.39×2%
=17.39萬元
⑤確定年水電供熱費
年水電供熱按總收入的5%計算，則
年水電供熱費=869.39×5%
=43.47萬元
⑥確定年維修保養(yǎng)費
年維修保養(yǎng)費按年總收入的3%計算，則
年維修保養(yǎng)費=869.39×3%
=26.08萬元
�、叽_定年行政管理費
年行政管理費按年總收入的6%計算，則
年綜合稅收及附加=869.39×6%
=52.16萬元
⑧確定年綜合稅收及附加
年綜合稅收及附加包含營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，按年總收入的15%計算，則
年綜合稅收及附加=869.39×15%
=130.41萬元
�、岽_定估價對象年總費用
估價對象年總費用為以上1-8項之和，則
年總費用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41
=645.51萬元
C.確定估價對象年純收入
年純收入=年總收入-年總費用
=869.39-645.51
=223.88萬元
2. 確定資本化率
資本化率是指年投資回報率，本次估價專指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報率，一般應(yīng)介于安全投資利率與風(fēng)險投資利率之間，可以采用投資利率內(nèi)插法求取。
一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風(fēng)險投資利率，當(dāng)前一年期定期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%，現(xiàn)按照黃金分割位內(nèi)插，則
資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618
=6.20%
3.確定收益年限
估價對象建成于2003年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限為2053-2008=48年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。
4.計算估價對象價格
公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r
式中：P為估價對象房地產(chǎn)收益總價，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。
房地產(chǎn)總價=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%
=3397.28萬元
根據(jù)***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結(jié)果確定估價對象中土地總價為1131.94萬元，則
估價對象房產(chǎn)總價=3397.28-1131.94
=2265.34萬元
六、 估價結(jié)論
經(jīng)評估，確定估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
七、附件
資產(chǎn)評估報告書實例【2】
一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡介(或評估報告使用者)
主要包括: 以機構(gòu)代碼證為準(zhǔn)或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)
⑴機構(gòu)代碼或注冊證號
�、茩C構(gòu)名稱 地址(住所)
⑶法定代表人
�、茸再Y金
�、蓹C構(gòu)類型(經(jīng)濟性質(zhì))
�、式�(jīng)營方式及經(jīng)營范圍
⑺注冊證號以及登記有效期
二、 評估目的
委托方以本次委托評估的主要目的或評估報告的主要用途
三、 評估范圍與對象
主要涉及對估價對象的概括性描述,委估對象的資產(chǎn)概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo);房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、建筑類型等;機器設(shè)備的則需描述種類、型號、設(shè)備維修保養(yǎng)情況等.
四、 評估基準(zhǔn)日(通常描述如下)
評估基準(zhǔn)日是確認資產(chǎn)評估價格的基準(zhǔn)時間,本項目所選取的評估基準(zhǔn)日是依據(jù)經(jīng)濟行為由委托方確定的一個特定會計期間的終止時點,這個時點能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準(zhǔn)日前后沒有可能導(dǎo)致被評估資產(chǎn)價值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評估基準(zhǔn)日的選擇是合理的.
注: 一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)
五、 評估原則(按不同的評估目的、方法、對象取舍)
A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場原則 D、持續(xù)經(jīng)營原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價時點原則 H、獨立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學(xué)性原則 L、貢獻原則 M、預(yù)期收益原則 N、最高最佳使用原則
六、 評估依據(jù)
主要包括各種經(jīng)濟行為文件、法律法規(guī)、采用取價標(biāo)準(zhǔn)的各種資料及其他參考資料.如:
1、國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;
2、國資辦發(fā)(1996)23號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;
3、財政部財評字[1999]91號文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;
4、《**市建筑工程造價信息標(biāo)準(zhǔn)計價》2006年第1期;
5、《建筑附屬工程造價速算手冊》;
七、 評估的假設(shè)及限制條件(無形資產(chǎn)土地使用權(quán)評估時)
八、 評估方法
其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:
根據(jù)評估目的和委估建筑物的特點，從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、資產(chǎn)持續(xù)使用為假設(shè)前提，采用重置成本法進行評估。
(一)基本計算公式:
評估價值 = 重置價值-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值
重置價值 = 建安工程造價+前期及其他費用+管理費用+資金成本+開發(fā)利潤
式中:
前期及其他費用 = 建安工程造價×各費用系數(shù)之和;
(二)重置價值的確定
房屋建筑物的重置價值是根據(jù)**市現(xiàn)行的工程造價及取費調(diào)差文件，對其工程造價指標(biāo)進行分析測算，結(jié)合現(xiàn)場核實及測量的建筑工程內(nèi)容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結(jié)構(gòu)、施工方法、裝修情況、設(shè)備情況等)，對所對應(yīng)的工程造價指標(biāo)進行調(diào)整，綜合確定建筑物的建安工程造價，并攤?cè)虢ㄔO(shè)過程中所發(fā)生的工程其他費用(如其他費用、管理費用、合理利潤、資金成本等)，確定建筑物的重置單價，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價值。
重置價值中各組成項目按如下方式確定:
(1)房屋建筑物的建安工程造價:評估人員根據(jù)房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區(qū)同類建筑物進行比較，根據(jù)**市定額站發(fā)布的2006年第2期《**市建設(shè)工程造價信息》經(jīng)濟指標(biāo)及有關(guān)材料價格計算出建筑物單位面積建安工程造價，并與工程結(jié)算書指標(biāo)對比、分析調(diào)整，確定其單位面積建安工程造價。
(2)前期及其他費用:根據(jù)**物價局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費用，項目包括勘察設(shè)計費、工程招投標(biāo)費、預(yù)算定額編制管理費、預(yù)算定額費、城建配套費、城市規(guī)劃管理費、教育附加費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、消防配套費、白蟻防治費。
(3)管理費用根據(jù)目前**市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費占工程總造價的比例分析確定。
(4)資金成本采用評估基準(zhǔn)日適用的中國人民銀行公布的建設(shè)期貸款利率計算，計算項目包括建安工程造價、前期及其它費用、管理費用。
設(shè)定投資在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。
(5)開發(fā)利潤指為開發(fā)建設(shè)房屋而應(yīng)獲得的平均利潤，對于工業(yè)用房，開發(fā)利潤一般為零。
(三)綜合成新率的確定
1、實體性貶值率
根據(jù)房屋建筑物結(jié)構(gòu)和使用用途，以現(xiàn)場勘察時房屋的外觀直觀現(xiàn)狀以及評估人員的評估經(jīng)驗綜合分析后采用年限法計算實體性貶值率，從而確定房屋實體性貶值率。
對其內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性變化和質(zhì)量變化未作技術(shù)測定。
實體性貶值率采用年限法計算，根據(jù)建設(shè)部門頒布的各類結(jié)構(gòu)房屋建筑物及構(gòu)筑物耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物使用狀況及現(xiàn)場勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構(gòu)筑物的尚可使用年限，實體性貶值率計算公式為:
已使用年限
實體性貶值率=—————————————×100%
已使用年限+預(yù)計尚可使用年限
預(yù)計尚可使用年限加實際已使用年限最長不超過國家規(guī)定使用年限，它的確定以技術(shù)鑒定作支持。
2、功能性貶值的確定
功能性貶值是由于技術(shù)陳舊、功能落后而導(dǎo)致的原有資產(chǎn)的相對貶值。
本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。
3、經(jīng)濟性貶值的確定
經(jīng)濟性貶值是指由于外部經(jīng)濟和社會環(huán)境的變化而導(dǎo)致的資產(chǎn)的貶值。
本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。
4、綜合成新率的確定
綜合成新率= 1-實體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟性貶值率
亦可為:綜合成新率=(1-實體性貶值率)×(1-經(jīng)濟性貶值率)×(1-功能性貶值率)
四、其他評估方法的使用
1、成本逼近法
計算公式為:
土地價格=(土地取得費+稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)×年期修正系數(shù)×區(qū)位修正系數(shù)
2、基準(zhǔn)地價修正法
計算公式為:
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
其基本公式為:
P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L
其中:K=∑Ki
P-待估宗地價格
Pu--宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價
K-待估宗地全部影響因素總修正值
Y-期日修正系數(shù)
I-容積率系數(shù)
J-樓層修正系數(shù)
H-使用年期修正系數(shù)
L-土地開發(fā)程度修正
3、假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法是將房地產(chǎn)價格扣除房屋價格后的剩余價格作為地價，其測算是在正確估計房地產(chǎn)交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑、買賣建筑物有關(guān)的專業(yè)費用、利息、稅收等費用后，以價格余額確定估價對象價格的一種方法。
其計算公式為:
估價對象地價=不動產(chǎn)價格-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預(yù)見費-稅收-利息-銷售費用-開發(fā)商利潤
4、市場比較法
在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。
其公式為:
待估宗地價格=比價實例宗地價格
×(待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù))
×(待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例交易日期地價指數(shù))
×(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù))
×(待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù))
5、收益還原法
收益還原法是將評估房地產(chǎn)在未來每年預(yù)期純收益，以一定的還原率統(tǒng)一還原為估價時點總收益的一種方法。
(1)基本假定:
�、俜康禺a(chǎn)每年收益額相同;
�、谫Y本化率每年不變且大于零
(2)其公式為;
土地價值=土地純收益÷土地還原利率
土地純收益=房地總收益-房地總費用-房屋純收益
房地總費用=折舊費+修繕費+管理費+保險費+稅費
房地純收益=房地總收益-房地總費用
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率
有限年期土地價格=土地價值×待估地塊年期修正
九、 評估過程
(一)評估前期準(zhǔn)備工作階段
本階段是了解和明確資產(chǎn)評估目的和評估對象及范圍，收集資產(chǎn)評估有關(guān)資料，確定評估人員。
(二)現(xiàn)場清查和評估階段
1、現(xiàn)場清查階段
該階段主要是對委估的資產(chǎn)進行了解核實、鑒定和收集有關(guān)資產(chǎn)評估參數(shù)數(shù)據(jù)資料。
依據(jù)已掌握的申報材料，深入現(xiàn)場進行實地勘察，記錄和填寫評估現(xiàn)場勘察記錄。
2、評定估算階段
依據(jù)評估人員現(xiàn)場清查獲取的資料和結(jié)論，同時經(jīng)過必要的市場調(diào)研和詢價工作，選取評估方法，遵循資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)和有關(guān)評估慣例進行評定估算，得出資產(chǎn)評估價值。
3、提交評估報告階段
按照南寧市金正資產(chǎn)評估事務(wù)所關(guān)于資產(chǎn)評估質(zhì)量控制制度和遵循《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》要求，對資產(chǎn)評估結(jié)果進行審核，審核意見反饋后進行修正，于某年某月某日提交正式資產(chǎn)評估報告書。
4、評估日期為***年**月**日至*****年**月**日。
十、評估結(jié)論
通常表現(xiàn)為評估的目的、評估對象在評估基準(zhǔn)日的公允市場價值，即能表達出本次評估的最終結(jié)果即可，如:
在實施了上述評估程序和方法后，以確定委估資產(chǎn)的市場價值，為委托方辦理遺產(chǎn)繼承事宜提供市場價值參考依據(jù)為評估目的而涉及的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日****年**月**日的市場價值為********元，大寫為人民幣*********元整(其中，房屋建筑物****元，土地使用權(quán)*******元)。
十一、特別事項說明
即是對評估結(jié)果中，應(yīng)該向評估報告使用者說明有關(guān)影響評估結(jié)果的某些因素，向報告使用者引導(dǎo)，使其能正確的使用評估報告書。
如:
1、評估結(jié)果是反映評估對象在本報告所列評估目的依據(jù)被評估資產(chǎn)現(xiàn)在的具體狀況及評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則，經(jīng)評估而確定的現(xiàn)行公允市場價。
評估過程中，評估人員沒有考慮稅款事宜以及特殊交易方式可能增加或減少的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗拒力對資產(chǎn)價格的影響，及短期內(nèi)強制處分對資產(chǎn)價格的影響。
2、評估機構(gòu)對委估資產(chǎn)不做產(chǎn)權(quán)界定，只對其進行公允價格確定。
委估資產(chǎn)的權(quán)屬由委托方作出承諾，負責(zé)解釋并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
3、本次評估土地使用權(quán)價值中已包含(或未包含)土地出讓金。
4、有關(guān)建筑物及土地的面積，以委托方提供的相關(guān)筆錄記載(如《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等)為依據(jù)。
5、委估宗地寬只有4.35米，宗地一面臨街且為唯一出口處，如分割為前進、后進兩塊地，后進的通路權(quán)難以得到保障，因此本次評估對委估的房地產(chǎn)只作為單一一宗房地產(chǎn)進行評估。
6、根據(jù)委托方提供的資料，假設(shè)委估資產(chǎn)將來辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時不存在任何障礙。
當(dāng)前述條件及評估報告中所遵循的原則之情況發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
十二、評估基準(zhǔn)日后的事項
通常描述如下:
本項目評估基準(zhǔn)日與資產(chǎn)評估報告提出日期比較接近，評估人員在盡職的前提下未發(fā)現(xiàn)存在影響價格因素的重大事項變化并對資產(chǎn)評估價格產(chǎn)生明顯影響。
如果在評估基準(zhǔn)日后，價格產(chǎn)生變化時，委托方應(yīng)及時聘請具有評估資格的評估機構(gòu)重新確定評估值。
十三、評估報告法律效力
通常為:
1、依據(jù)國家有關(guān)部門的規(guī)定，評估結(jié)果的有效期自評估基準(zhǔn)日算起，有效期為一年(****年**月**日至****年**月**日)，超過一年需重新進行資產(chǎn)評估。
2、本報告所稱評估價值是依據(jù)所評資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市場價值。
本評估結(jié)果是對****年**月**日這一基準(zhǔn)日被評估資產(chǎn)價值的客觀公允反映，本所對這一基準(zhǔn)日后資產(chǎn)發(fā)生重大變化不負任何法律責(zé)任。
3、本報告僅供委托方為本報告所列評估目的使用和送交財產(chǎn)主管機關(guān)審查使用，評估報告書的使用權(quán)為委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。
除依據(jù)法律需公開情形外，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，也不得用于本報告所述評估目的之外的其他目的。
4、對于委估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的核實確定，評估人員主要依據(jù)委托方提供的評估資料進行現(xiàn)場清查核實，對委托方提供的有關(guān)資料的真實性有效性由委托方負責(zé)，評估機構(gòu)不承擔(dān)因產(chǎn)權(quán)認定錯誤而產(chǎn)生的相關(guān)法律責(zé)任。
5、本報告所含若干附件，與正文具有同等法律效力。
十四、評估報告提出日
本項評估報告提出日期為****年**月**日。
評估機構(gòu)負責(zé)人:_____________________
中國注冊資產(chǎn)評估師:_____________________
中國注冊資產(chǎn)評估師:_____________________
******資產(chǎn)評估事務(wù)所
二0**年**月二十五日
十五、附件
主要是各種評估依據(jù)及各種經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的復(fù)印件(《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》)，委托方的產(chǎn)權(quán)證明，以及身份證明復(fù)印件等(身份證、營業(yè)執(zhí)照等)，受托估價方的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、職位證明(注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師等)，各種明細表、匯總表等，以及其他相關(guān)的有用價值資料。
知識拓展：
資產(chǎn)評估報告內(nèi)容格式
(一)凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定必須進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目，應(yīng)當(dāng)按本基本內(nèi)容與格式的要求撰寫評估說明，其目的在于通過注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)描述其評估程序、方法、依據(jù)、參數(shù)選取與計算過程，通過委托方、資產(chǎn)占有方充分揭示對資產(chǎn)評估行為和結(jié)果構(gòu)成重大影響的事項等，說明評估操作符合相關(guān)法律、行政法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的要求，在一定程度上證實評估結(jié)果的公允性，保護評估行為相關(guān)各方的合法利益。
(二)評估機構(gòu)、注冊資產(chǎn)評估師及委托方、資產(chǎn)占有方應(yīng)保證其撰寫或提供的構(gòu)成評估說明各組成部分的內(nèi)容真實完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項。
(三)評估說明是資產(chǎn)評估報告申請審查確認材料的必備部分，評估說明中所揭示的內(nèi)容應(yīng)同評估報告所闡述的內(nèi)容一致。
(四)評估說明是財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查確認評估報告的重要文件，原則上評估說明不提交給其他有關(guān)當(dāng)事人。
(五)評估說明包括以下基本內(nèi)容和格式：
1.評估說明的封面及目錄;
2.關(guān)于評估說明使用范圍的聲明;
3.關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明;
4.資產(chǎn)清查核實情況說明;
5.評估依據(jù)的說明;
6.各項資產(chǎn)及負債的評估技術(shù)說明;
7.整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法評估驗證說明;
8.評估結(jié)論及其分析。
①房屋圖片 ②委托書 ③委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ④房屋所有權(quán)證復(fù)印件 ⑤估價方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ⑥估價方資質(zhì)證書復(fù)印件 ⑦估價師證書復(fù)印件
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