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成都小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告范文
調(diào)研了成都市的小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)現(xiàn)狀，并對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的特征進(jìn)行了一個(gè)總結(jié)。按揭貸款文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
我們發(fā)現(xiàn)，成都小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目分布較廣，城郊結(jié)合部分布最多，金花、簇橋、機(jī)投、郫縣、龍泉、新都、溫江等地都有分布，其中以北湖印象、沙西印象、尚河景、府河新城等為典型項(xiàng)目。大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房擁有接近商品房的社區(qū)配套，而且這些項(xiàng)目形態(tài)以多層房為主，部分涉及電梯、洋房和別墅等多種形態(tài)。
一、郫縣
我們首先來到了普通小產(chǎn)權(quán)比較多的郫縣進(jìn)行調(diào)研。在走訪典型小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目之前，我們通過網(wǎng)絡(luò)了解到郫縣的48個(gè)在售樓盤中，有21個(gè)樓盤是小產(chǎn)權(quán)房，大多分布在城郊結(jié)合部上。由于小產(chǎn)權(quán)房是違反國(guó)家政策的，因此很多樓盤并沒有在網(wǎng)上尋找到相應(yīng)的資料。公開資料顯示郫縣在售樓盤中小產(chǎn)權(quán)房的比例為43.8%，而據(jù)一家房地產(chǎn)管理顧問公司2008年底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，郫縣小產(chǎn)權(quán)土地開發(fā)量占到成都在售小產(chǎn)權(quán)開發(fā)土地面積51%，我們估計(jì)，實(shí)際比例將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)據(jù)。我們從郫縣分布眾多的小產(chǎn)權(quán)房中選擇了兩個(gè)典型項(xiàng)目，分別是“府河新城”和“公園御景”。
(一)府河新城
府河新城地處郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)，沙西線路口，與四川師范大學(xué)、成都理工大學(xué)毗鄰，項(xiàng)目于2009年3月開盤，總占地面積為73620m2，總建筑面積為114349.4m2，總戶數(shù)為1116戶。到現(xiàn)在為止該項(xiàng)目剩余二十套左右的房源，銷售價(jià)格一般是2400元/lIl2，不過需要一次性繳納所有的房款。
提及產(chǎn)權(quán)的情況，銷售人員說該項(xiàng)目的大產(chǎn)權(quán)將在3年之內(nèi)辦理下來，業(yè)主需要繳納300元/Ill2的土地出讓金，采用的和都江堰等地的建筑用地掛鉤的形式。物業(yè)的管理方面，銷售人員告訴我們說現(xiàn)在是由開發(fā)公司暫管，以后將交由專門的物業(yè)公司管理。
(二)公園御景
公園御景是和府河星城毗鄰的一個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，該項(xiàng)目到現(xiàn)在為止只余幾套房源，我們?cè)谕饷婵戳艘幌�，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目在建筑材料等方面比府河新城要好，同時(shí)該公司在路燈廣告上號(hào)稱“全產(chǎn)權(quán)，雙證保障”給人印象深刻。兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格都差不多，都是2400元左右，另外需繳納300元土地出讓金即可辦理大產(chǎn)權(quán)。
二、武侯區(qū)
別墅類樓盤的一個(gè)重要特點(diǎn)就是周邊環(huán)境比普通商品房好，小產(chǎn)權(quán)房也不例外。永康森林公園位于成都三環(huán)路以外的永康路，那里是武侯區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境十分清幽。我們選擇了永康森林周邊作為調(diào)研的對(duì)象，對(duì)小產(chǎn)權(quán)別墅進(jìn)行了調(diào)研。
(一)森林錦繡
森林錦繡位于武侯區(qū)金花鎮(zhèn)永康森林公園永康路8號(hào)，由成都興鑫永康投資管理有限公司和眾信永康商業(yè)管理有限公司投資興建，樓盤形態(tài)主要有別墅和普通商品房，項(xiàng)目占地面積為218畝，包括500套普通住房和40套別墅。普通住房的均價(jià)為4000元/fli2左右，別墅均價(jià)為6380元/Ill2左右。我們重點(diǎn)調(diào)查了其中的一個(gè)建筑面積為351.16m2的雙拼三層的別墅，按照銷售人員的介紹，單價(jià)為6380元/lll2，總價(jià)為2240400元，一次性付款優(yōu)惠3%，則總價(jià)為2173189元。這里的產(chǎn)權(quán)情況和郫縣的情況差不多，也是通過掛鉤的形式辦理，并且承諾3年內(nèi)辦下大產(chǎn)權(quán)，只是出讓金有點(diǎn)區(qū)別，森林錦繡的別墅和普通住房分別需要繳納1000元和500元的土地出讓金。
(二)景泰綠島
景泰綠島位于永康森林內(nèi)，投資商是成都萬信置業(yè)有限公司和成都興鑫永康投資管理有限公司，樓盤形態(tài)只有別墅。項(xiàng)目總建筑面積是30000m2，共建有別墅36套，該樓盤于2006年開盤，現(xiàn)在只有一套別墅沒有出售。我們實(shí)地考察了這套建筑面積為213 rr12的三層別墅，發(fā)現(xiàn)該棟別墅周圍雜草叢生，顯得很是荒涼。同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)這樣的小產(chǎn)權(quán)別墅人住率很低，在我們考察這棟別墅的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)周邊基本沒有什么人，而且其他別墅的花園也是雜草叢生，顯示沒有什么人打理。在產(chǎn)權(quán)方面，由于只有一套別墅沒有賣出去，銷售部已經(jīng)關(guān)門，開發(fā)商不在現(xiàn)場(chǎng)，我們沒能問到產(chǎn)權(quán)的處理情況。
三、成華區(qū)
我們考察了位于城北的北湖印象項(xiàng)目。北湖印象位于北湖森林風(fēng)景區(qū)核心，緊鄰約2000畝的北湖公園，是一個(gè)占地500畝的大體量樓盤。該項(xiàng)目由成都市成華區(qū)樂迪投資有限責(zé)任公司投資，以中心城區(qū)新居工程和新型社區(qū)的名義興建，其中有一部分是當(dāng)?shù)卮迕竦募芯幼“仓梅�。該樓盤共分為六期進(jìn)行開發(fā)，到現(xiàn)在為止已經(jīng)沒有新房在售。
我們?cè)诒焙∠笈赃叺囊粋�(gè)房屋中介那里了解到，有一個(gè)業(yè)主轉(zhuǎn)讓一套l20rri2的小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格定為43萬，不過由于賣家沒有在場(chǎng)，我們不知道價(jià)格的下限。從網(wǎng)絡(luò)上公布的信息顯示，北湖印象均價(jià)為3400元/Ill2左右，相對(duì)于同樣地段的北湖龍珠4900元/ni2的均價(jià)要便宜30%左右。
而有關(guān)產(chǎn)權(quán)的問題，仍然承諾三年辦理大產(chǎn)權(quán)。我們?cè)诒焙∠笠黄诳吹搅诉@樣一個(gè)公示，上面提醒居住在該社區(qū)的居民準(zhǔn)備好相關(guān)材料，開發(fā)商將按照《關(guān)于加快中心城區(qū)新居工程和新型社區(qū)報(bào)建和產(chǎn)權(quán)辦理工作的通知》(成建委發(fā)( 2009) 714號(hào))的規(guī)定，開始進(jìn)行產(chǎn)權(quán)初始登記，北湖印象一期是2007年交付使用的。通過實(shí)地調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，成都的小產(chǎn)權(quán)房具有如下的一些特點(diǎn)：
(一)所有的小產(chǎn)權(quán)房從小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換為大產(chǎn)權(quán)的方式都是采用補(bǔ)交土地出讓金的方式，只是收取費(fèi)用不等。
(二)盡管銷售人員保證能辦理大產(chǎn)權(quán)，但我們?cè)诒姸嗾{(diào)研樓盤里，包括多期開發(fā)的北湖印象，其一期交房已經(jīng)快3年了，也沒有看見其有完善產(chǎn)權(quán)之舉(產(chǎn)權(quán)初始登記不等于完善產(chǎn)權(quán))。
(三)辦理大產(chǎn)權(quán)的方式大部分都是通過和都江堰等災(zāi)后重建地區(qū)的建設(shè)用地掛鉤的形式辦理。
(四)小產(chǎn)權(quán)房由于權(quán)屬存在瑕疵，因此只能通過一次性付款的方式結(jié)清房款。
(五)就我們所考察的幾個(gè)樓盤來看，我們發(fā)現(xiàn)均存在一個(gè)比較普遍的現(xiàn)象：小產(chǎn)權(quán)房入住率很低，建筑用材與配置相對(duì)較差，物業(yè)管理相對(duì)薄弱且不規(guī)范。
(六)在市調(diào)過程中，我們發(fā)現(xiàn)政府在整體用地指標(biāo)不變的情況下，使原本屬于不同區(qū)域的建設(shè)用地指標(biāo)通過購(gòu)買的方式在成都市內(nèi)統(tǒng)籌流轉(zhuǎn)。
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