實(shí)用的推廣方案

時(shí)間：2026-01-28 05:30:20 方案我要投稿

實(shí)用的推廣方案錦集四篇

　　為確保事情或工作順利開展，常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案，方案是有很強(qiáng)可操作性的書面計(jì)劃。方案應(yīng)該怎么制定才好呢？以下是小編收集整理的推廣方案5篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

實(shí)用的推廣方案錦集四篇

推廣方案篇1

　　一、網(wǎng)站推廣目標(biāo)

　　***網(wǎng)站是***在成功制作和推出***網(wǎng)站之后，針對(duì)***的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略，專門制作的一個(gè)企業(yè)網(wǎng)站。通過***網(wǎng)站的推出，能夠讓**搶占互聯(lián)網(wǎng)這一企業(yè)傳播陣地，以提升***知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。

　　網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展為的整合傳播開辟了一條新途徑。網(wǎng)絡(luò)資源的最大優(yōu)勢(shì)在于快速、便捷、低廉、高效，且具有互動(dòng)性。如今上網(wǎng)的人越來越多，信息傳播面廣，傳播速度快——我們可以充分利用這些特點(diǎn)，為***服務(wù)。

　　***網(wǎng)站主要具有以下作用：

　　1、網(wǎng)站可以提升、拓展、縱深的形象、價(jià)值及外延。

　　2、網(wǎng)站能夠提供互動(dòng)、親切的“客戶關(guān)系管理”，不管是普通來訪者、消費(fèi)者，還是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)價(jià)值鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)。

　　3、網(wǎng)站是實(shí)現(xiàn)線上推廣營(yíng)銷的根據(jù)地。一方面，在離線領(lǐng)域可以配合廣告、公關(guān)、促銷等開展系列營(yíng)銷活動(dòng)；另一方面，網(wǎng)站本身就是一個(gè)互動(dòng)溝通平臺(tái)，二者活動(dòng)的反饋溝通均可在網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)。并且，這些活動(dòng)都應(yīng)以核心價(jià)值為基準(zhǔn)點(diǎn)，因此可以確�；顒�(dòng)的持久性與連貫性。

　　通過有效的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)，可以使***網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)上述期望，能夠較傳統(tǒng)途徑和方法更為快捷的實(shí)現(xiàn)深化傳播目的。

　　網(wǎng)站推廣效果衡量標(biāo)準(zhǔn)：網(wǎng)站訪問量穩(wěn)步上升，會(huì)員注冊(cè)數(shù)、企業(yè)美譽(yù)度、網(wǎng)站的忠誠(chéng)度

　　二、***網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷整體策劃方案

　　1、網(wǎng)絡(luò)廣告投放：

　　根據(jù)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)廣告預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)iResearch的統(tǒng)計(jì)，20xx年中國(guó)x絡(luò)廣告市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)到10、8億元，比20xx年的4、9億元增長(zhǎng)120%。未來3年中x網(wǎng)絡(luò)廣告市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到18億元、27億元和40億元。專家預(yù)見，未來的網(wǎng)絡(luò)廣告將與電視廣告占有同等地位的市場(chǎng)份額。

　　較之傳統(tǒng)媒體而言，網(wǎng)絡(luò)媒體的特點(diǎn)在于其全能性及在打造和行銷方面的力量。網(wǎng)絡(luò)廣告的載體基本上是多媒體、超文本格式文件，只要受眾對(duì)某樣產(chǎn)品、某個(gè)企業(yè)感興趣，僅需輕按鼠標(biāo)就能進(jìn)一步了解更多、更為詳細(xì)、生動(dòng)的信息，從而使消費(fèi)者能親身“體驗(yàn)”產(chǎn)品、服務(wù)與，讓顧客如身臨其境般感受商品或服務(wù)，因此，網(wǎng)絡(luò)廣告又具備強(qiáng)烈的交互性與感官性這一優(yōu)勢(shì)。

　　網(wǎng)絡(luò)廣告是投入較大，效果明顯的網(wǎng)站推廣方式之一。廣告投放對(duì)象選擇要符合網(wǎng)站訪問群特征，并根據(jù)網(wǎng)站不同推廣階段的需要進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)***網(wǎng)站的特點(diǎn)，我們制訂了相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)廣告投放計(jì)劃。

　　廣告投放對(duì)象：***網(wǎng)站是一個(gè)吸引和準(zhǔn)了解和參與網(wǎng)站活動(dòng)，在時(shí)尚和娛樂互動(dòng)過程中進(jìn)行***傳播的網(wǎng)站，它所面對(duì)的受眾主要為和準(zhǔn)，他們是一群熱愛生活、熱愛互聯(lián)網(wǎng)，喜歡接受新事物、敢于嘗試的年輕人。針對(duì)網(wǎng)站的受眾特點(diǎn)，我們將網(wǎng)絡(luò)廣告投放對(duì)象選擇為娛樂網(wǎng)站、時(shí)尚資訊網(wǎng)站、導(dǎo)航網(wǎng)站、地方門戶網(wǎng)站和**行業(yè)資訊網(wǎng)站等。

　　廣告投放辦法：***網(wǎng)站的網(wǎng)絡(luò)廣告投放分兩個(gè)步驟來進(jìn)行，整個(gè)網(wǎng)絡(luò)廣告以積分換取獎(jiǎng)品為主線。

　　第一個(gè)步驟為***網(wǎng)站發(fā)布之際，在各類目標(biāo)網(wǎng)站投放“慶祝***網(wǎng)站上線，注冊(cè)會(huì)員，換取積分贏大獎(jiǎng)活動(dòng)”廣告，吸引網(wǎng)民訪問網(wǎng)站，并注冊(cè)成為會(huì)員。

　　第二個(gè)步驟為分三個(gè)活動(dòng)主題進(jìn)行廣告制作與投放，三個(gè)活動(dòng)依次序投放廣告并開展活動(dòng)。（制作相應(yīng)的廣告頁(yè)面，并引導(dǎo)網(wǎng)民訪問***網(wǎng)站的相關(guān)欄目和內(nèi)容）。

　　投放周期：整個(gè)網(wǎng)站廣告投放周期為三個(gè)月。

　　廣告形式：根據(jù)***網(wǎng)站的網(wǎng)絡(luò)廣告投放需要，我們將設(shè)計(jì)規(guī)劃多種廣告形式進(jìn)行廣告投放。主要廣告形式有飄浮廣告、banner廣告、文字廣告等。

　　***網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告投放方法

　　效果評(píng)估：通過第一個(gè)月的“注冊(cè)會(huì)員贏大獎(jiǎng)”活動(dòng)廣告投放，將吸引大量網(wǎng)民訪問網(wǎng)站并注冊(cè)成為***網(wǎng)站的會(huì)員；緊接著投放的三個(gè)網(wǎng)站活動(dòng)廣告，將進(jìn)一步吸引網(wǎng)民參與到網(wǎng)站的活動(dòng)中來，***將深入植根到網(wǎng)民印象當(dāng)中，各類活動(dòng)開展地如火如荼，網(wǎng)站的'知名度和訪問量將進(jìn)一步提升。

　　2、全面登錄搜索引擎：

　　統(tǒng)計(jì)表明，網(wǎng)站60％的訪問量來自各類搜索引擎，因此“***”網(wǎng)站科學(xué)登錄各大搜索引擎，是進(jìn)行網(wǎng)站推廣的重要內(nèi)容。

　　確定網(wǎng)站關(guān)鍵詞：***網(wǎng)站全面登錄搜索引擎，網(wǎng)民只需要搜索相關(guān)關(guān)鍵詞即可顯示出網(wǎng)站地址，并能點(diǎn)擊進(jìn)入。根據(jù)***網(wǎng)站特色，我們?yōu)槠溥x定的關(guān)鍵詞為：***、**、、**、等�；谏鲜鲫P(guān)鍵詞，基本準(zhǔn)確描繪出***網(wǎng)站的基本內(nèi)容。

　　登錄各大門戶網(wǎng)站搜索引擎：門戶網(wǎng)站搜索引擎是許多普通網(wǎng)民搜索和發(fā)現(xiàn)新網(wǎng)站的重要途徑，將***網(wǎng)站根據(jù)科學(xué)選定的關(guān)鍵詞進(jìn)行網(wǎng)站登錄，能夠有效地提升網(wǎng)站的曝光率，快速呈現(xiàn)在普通網(wǎng)民面前。其中各大門戶網(wǎng)站搜索引擎的“推薦登錄”方式能夠讓***網(wǎng)站具有較好的關(guān)鍵詞搜索排名位置，是比較理想的登錄方式。

　　登錄Google、百度等專業(yè)搜索引擎：Google、百度等知名專業(yè)搜索引擎屬于自動(dòng)收錄加關(guān)鍵詞廣告模式，每天有。能夠被其自動(dòng)收錄，并在搜索相關(guān)關(guān)鍵詞的時(shí)候具有較好的搜索引擎自然排名，這將極大的促進(jìn)***網(wǎng)站的營(yíng)銷推廣和自我增值。我們通過做好***網(wǎng)站的搜索引擎優(yōu)化工作，促使網(wǎng)站自發(fā)布之日起，三個(gè)月內(nèi)，能夠在專業(yè)搜索引擎具有較為理想的排名，搜索相關(guān)關(guān)鍵詞，***網(wǎng)站能夠排名前列。

　　此外，Google、百度等知名專業(yè)搜索引擎也提供了點(diǎn)擊付費(fèi)模式的關(guān)鍵詞廣告。在***網(wǎng)站發(fā)布初期，我們將在Google、百度等知名專業(yè)搜索引擎投放關(guān)鍵詞廣告。根據(jù)***網(wǎng)站活動(dòng)開展過程選擇相應(yīng)的關(guān)鍵詞投放廣告，精確鎖定網(wǎng)站的目標(biāo)訪問群，能夠有效提高***網(wǎng)站的訪問質(zhì)量。如投放在時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、休閑、禮品、**等關(guān)鍵詞，另外定義***的廣告宣傳語(yǔ)，以吸引感興趣的網(wǎng)民訪問***網(wǎng)站，參與到網(wǎng)站的各類活動(dòng)中來。

　　***網(wǎng)站登錄搜索引擎工作

　　3、網(wǎng)絡(luò)實(shí)名：

　　網(wǎng)絡(luò)實(shí)名是在瀏覽器地址欄直接輸入網(wǎng)站名或關(guān)鍵詞進(jìn)行網(wǎng)站搜索和訪問的一種方式，主要分企業(yè)實(shí)名、行業(yè)實(shí)名和網(wǎng)絡(luò)排名等方式。每天有3000萬人在使用網(wǎng)絡(luò)實(shí)名訪問網(wǎng)站，***網(wǎng)站可根據(jù)網(wǎng)站自身特點(diǎn)，選擇適合自己的網(wǎng)絡(luò)實(shí)名，能夠有效促進(jìn)網(wǎng)站訪問量提升和的主動(dòng)傳播，并且網(wǎng)民訪問的針對(duì)性強(qiáng)，訪問質(zhì)量能夠得到保證。

　　企業(yè)實(shí)名：選擇注冊(cè)同***網(wǎng)站貼切或相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)實(shí)名，使訪客能夠無需記住網(wǎng)站域名，直接輸入中文即可訪問網(wǎng)站。

　　行業(yè)實(shí)名：選擇注冊(cè)通用或行業(yè)詞匯，能夠帶來巨大的訪問量，引導(dǎo)訪客在輸入相關(guān)通用或行業(yè)詞匯就能夠進(jìn)入***網(wǎng)站，擴(kuò)大網(wǎng)站和知名度。如城市、運(yùn)動(dòng)、獎(jiǎng)品、征文、流行、互動(dòng)等。

　　網(wǎng)絡(luò)排名：選擇注冊(cè)同***網(wǎng)站密切相關(guān)詞匯的網(wǎng)絡(luò)排名，讓訪客在輸入這些詞匯后能夠在顯著位置找到***網(wǎng)站。網(wǎng)絡(luò)排名能夠有效進(jìn)行網(wǎng)站推廣，精確地把網(wǎng)民引導(dǎo)至***網(wǎng)站。如游戲、禮品、娛樂、等

　　***網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)實(shí)名推廣工作

　　4、郵件營(yíng)銷推廣：

　　郵件營(yíng)銷是快速、高效的營(yíng)銷方式，但應(yīng)避免成為垃圾郵件廣告發(fā)送者，參加可信任的許可郵件營(yíng)銷。通過注冊(cè)會(huì)員、過往客戶、電子雜志訂閱用戶等途徑獲取客戶郵件地址，向目標(biāo)客戶定期發(fā)送郵件廣告，是有效的網(wǎng)站推廣方式；建設(shè)自己的郵件列表，定期制作更新“***”網(wǎng)站電子雜志，向“***”會(huì)員俱樂部會(huì)員和其他訂閱用戶發(fā)送，能有效的聯(lián)系網(wǎng)站訪客，提高用戶忠誠(chéng)度。有獎(jiǎng)?wù){(diào)查：?jiǎn)l(fā)式設(shè)問激發(fā)郵件接收人參與調(diào)查的興趣，在線填寫問卷，前1000名將獲得網(wǎng)站送出的精美禮品；***系列活動(dòng)通報(bào)：面向所有參加活動(dòng)和對(duì)活動(dòng)感興趣的網(wǎng)民，及時(shí)通報(bào)活動(dòng)情況

　　***網(wǎng)站郵件營(yíng)銷推廣

　　5、網(wǎng)站合作推廣：

　　策劃開展網(wǎng)站合作活動(dòng)是有效的網(wǎng)站推廣手段，且能提高訪客忠誠(chéng)度，持續(xù)深入的傳播網(wǎng)站和。廣泛征求友情鏈接，擴(kuò)大網(wǎng)站外部鏈接活力，能增加網(wǎng)站的搜索引擎曝光率，獲得理想的排名效果。與網(wǎng)上網(wǎng)下媒體展開充分合作，撰寫公關(guān)文稿，關(guān)注網(wǎng)站發(fā)展動(dòng)態(tài)，并定期在各媒體發(fā)布同其他網(wǎng)站進(jìn)行各種合作是效果明顯的網(wǎng)站推廣方式，可以借合作伙伴的力量，促使“***”網(wǎng)站的系列活動(dòng)有效開展；100個(gè)各類網(wǎng)站的友情鏈接，廣泛征求鏈接互換，擴(kuò)大網(wǎng)站外部鏈接活力，包括娛樂、資訊、地方門戶、個(gè)人等網(wǎng)站的友情鏈接合作開展***――就某個(gè)活動(dòng)或某個(gè)階段同地方門戶、**行業(yè)等網(wǎng)站就***網(wǎng)站相關(guān)活動(dòng)展開合作，借助合作伙伴的平臺(tái)進(jìn)行***網(wǎng)站與活動(dòng)推廣公關(guān)軟文推廣――就***網(wǎng)站上線、各類活動(dòng)開展情況、網(wǎng)站營(yíng)銷心得等主題，撰寫公關(guān)文稿，同相關(guān)地方門戶、**行業(yè)網(wǎng)站、網(wǎng)絡(luò)媒體等合作，及時(shí)發(fā)布***公關(guān)軟文。

　　***網(wǎng)站合作推廣工作

　　***”網(wǎng)站的建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，是一個(gè)創(chuàng)舉，它揭開了傳統(tǒng)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行傳播的新模式。深入傳播是企業(yè)開拓新市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)占有率的強(qiáng)大動(dòng)力，這也是眾多國(guó)內(nèi)大企業(yè)在企業(yè)營(yíng)銷中不遺余力在做的一件事情。網(wǎng)絡(luò)化的傳播現(xiàn)在終于要浮出水面了，“***”和“**”無疑正在搶占這一先機(jī)，并將最終受益。

推廣方案篇2

　　一.寫軟文要有明確的目的性

　　軟文廣告說到底還是廣告，哪么我們就必須要明確每一篇軟文的中心思想和想達(dá)到什么樣的目的，這樣開始寫軟文才會(huì)有效果。就比如，我寫網(wǎng)絡(luò)推廣方案中的軟文（一）時(shí)，我的目的就是要說明軟文在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案中的重要性，而寫此篇主要目的是要說明寫軟文要掌握的基本方法。關(guān)于網(wǎng)絡(luò)推廣方案中的軟文我可能會(huì)寫幾篇，這樣我就會(huì)考慮這幾篇軟文之間的連續(xù)性和銜接問題。所以，要想寫一篇軟文，最先要確定目的和中心思想。

　　二.確定文章框架題綱

　　這點(diǎn)相信朋友們都了解，想起以前上學(xué)時(shí)語(yǔ)文老師常說的一句話“寫作文，就是有了骨頭不愁肉”。確實(shí)是這樣，如果根據(jù)文章的中心思想確實(shí)好了框架，在填充內(nèi)容的話，寫軟文就沒有那么難了。如，這篇文章，我的中心思想是介紹網(wǎng)絡(luò)推廣方案中的軟文，寫作的基本方法。我的題綱如下：

　　1.寫軟文要有明確的目的性（注：因?yàn)闆]有目的的寫作，常遇到的問題就是跑題，或者是寫不下去無法完成）

　　2.確定文章框架題綱（注：這也是寫好文章的基礎(chǔ)，是文章走向的指示標(biāo)，提綱必須清晰明了，必須能概括出文章所要表達(dá)的中心思想。）

　　3.文章內(nèi)容的寫作（注：有前兩步的基礎(chǔ)，我們就可以對(duì)文章進(jìn)行填充了。在期間要充分的考慮閱讀對(duì)象的情況，最好是能引起共鳴，另外盡量利用通俗的語(yǔ)句來描述。）

　　三.文章內(nèi)容的寫作

　　文章內(nèi)容的寫作有非常多的技巧，在此文章中不能作一一的介紹，朋友們可以多關(guān)注白剛網(wǎng)絡(luò)推廣方案/網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案/網(wǎng)站優(yōu)化博客中的相關(guān)分享。（在這里說明一下，我前邊一句加的是我博客的關(guān)鍵詞的錨鏈接，這也是文章寫作的一個(gè)技巧。錨鏈接：就是把你所做的關(guān)鍵詞加上自己推廣網(wǎng)站的網(wǎng)址鏈接，作為進(jìn)入網(wǎng)站的鏈接點(diǎn)。）以下有幾點(diǎn)內(nèi)容是需要我們?cè)趯懳恼聝?nèi)容時(shí)注意的：

　　1.文章要有內(nèi)容不要空動(dòng)，一定要有可讀性，寧可寫成是流水帳，也不要讓人一眼看出來是廣告。

　　2.文章內(nèi)容盡可能的要原創(chuàng)，因?yàn)檫@不僅有利用于搜索引擎的收錄，同時(shí)，讀者也喜歡看新的東西，如果發(fā)現(xiàn)以前看過，那么讀下去的興趣也同樣會(huì)減少。

　　3.文章寫作的基本形式，可以根據(jù)自己的情況確定一下適合自己風(fēng)格特點(diǎn)的形式來寫，我們熟悉的體裁包括：記敘文、說明文、應(yīng)用文、議論文等等，在詳細(xì)分析一下軟文廣告寫作時(shí)常用的.一些形式：

　　1）懸念式：或者稱為設(shè)問式。簡(jiǎn)單的說，就是自己在文章中提出一個(gè)問題，然后文章圍繞這個(gè)問題來自問自答，讓讀者了解你要宣傳的產(chǎn)品信息。如：我這篇內(nèi)容如果說有問題的話，就是軟文寫作應(yīng)該從何開始，我這個(gè)圍繞解決這個(gè)問題寫下來的。

　　2）故事式：利用一個(gè)故事的形式，或者是講述一個(gè)其它人的經(jīng)歷等，從側(cè)面介紹要推廣的廣告內(nèi)容�？梢钥匆幌�，我寫的一篇為圖視廣告寫的征文（能吸引網(wǎng)民眼球的廣告形式，我利用一個(gè)朋友使用圖視廣告聯(lián)盟的經(jīng)歷，來介紹圖視廣告聯(lián)盟的特點(diǎn)，來介紹廣告。）

　　3）情感式：這種形式主要是，動(dòng)之以情，小之以理。最容易引起人們的共鳴，同時(shí)更具有難度。如：以前看過一個(gè)軟廣告標(biāo)題就非常吸引人"親愛的老公，煙戒不了，不要寶寶"。試想一下朋友們看到這要的標(biāo)題會(huì)有什么感受，會(huì)不會(huì)有共鳴。

　　4）恐嚇式：就是用不好的結(jié)果，來帶出前面的原因。如："糖尿病前兆!" "骨質(zhì)增生害死人!"等，但要注意內(nèi)容一定要合理，不能過于夸大讓人不相信。

　　5）促銷式：這種我們比較常見，網(wǎng)上有很多促銷廣告。如：吐血大甩賣，買一贈(zèng)一。新店酬賓，打折風(fēng)暴等。就是給人們一種能占便宜的誘餌，來吸引目光。

　　6）科教式：就是用非常專業(yè)的口吻，介紹某一產(chǎn)品的特點(diǎn)功效作用，也可借助權(quán)威的信譽(yù)等方式表達(dá)。如：分析螺旋藻的藥用價(jià)值。

推廣方案篇3

　　改革開放二十多年來，我國(guó)的住房改革也不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。

　　本文針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，將房地產(chǎn)行業(yè)較為流行的營(yíng)銷思路按照營(yíng)銷學(xué)中的產(chǎn)品(Product)﹑價(jià)格(Price)﹑渠道(Place)、促銷(Promotion)四個(gè)基本要素組合做出相關(guān)的分析。

　　一﹑我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前的基本情況

　　中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開放的浪潮逐步發(fā)展壯大起來的，雖然只有短短一、二十年的時(shí)間，但其勢(shì)頭卻十分迅猛，逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

　　目前，隨著我國(guó)住房改革的深入，商品住宅開發(fā)投資迅速增加，個(gè)人購(gòu)房在房地產(chǎn)交易中已占有相當(dāng)大的比例。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，20xx年1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857億元，比上年同期增長(zhǎng)29.7%(東部﹑中部﹑西部地區(qū)的增幅分別為27%﹑34.1%﹑42%)，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅13.4個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資的23%，其中，商品住宅開發(fā)完成投資3400億元，增長(zhǎng)30.5%，占全部投資比重的70%。

　　商品住宅施工面積為5.1億平方米，增長(zhǎng)24.4%，其中，新開工面積2.3億平方米，增長(zhǎng)30.4%;竣工面積1.06億平方米，增長(zhǎng)17.2%;銷售面積1.04億平方米，增長(zhǎng)20.8%，個(gè)人購(gòu)房比重達(dá)到93.9%，廣西﹑重慶﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅銷售面積增幅超過40%，遼寧﹑上海﹑浙江﹑山東﹑海南﹑黑龍江等省市銷售面積大于同期竣工面積。

　　商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)6.1%，其中商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)6.6%。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過十多年的發(fā)展之后，已經(jīng)漸漸趨于成熟并顯現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭和廣闊的市場(chǎng)空間。

　　二﹑房地產(chǎn)營(yíng)銷的內(nèi)涵及其意義

　　所謂房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針﹑目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)﹑外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境﹑資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營(yíng)銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)﹑促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。

　　從某種意義上講，房地產(chǎn)營(yíng)銷是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。

　　它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。

　　目前，從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平相對(duì)低下，市場(chǎng)對(duì)社會(huì)資源的配置作用還不夠大，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)﹑合理組織社會(huì)生產(chǎn)等方面，政府仍然起著較大的作用。

　　政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)的目的，是為了提高投資效益，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少資源浪費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就需借助市場(chǎng)營(yíng)銷的功能作用。

　　同時(shí)，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但其中許多經(jīng)營(yíng)理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對(duì)滯后。

　　在房地產(chǎn)營(yíng)銷方面，這個(gè)問題同樣存在。

　　在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就是因?yàn)槠錇槭袌?chǎng)提供顧客所需要的產(chǎn)品，也就是說，開發(fā)商必須了解市場(chǎng)，按照市場(chǎng)需求開發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品，通過交換實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值，最終獲取利潤(rùn)或占領(lǐng)市場(chǎng)，促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展，但目前許多開發(fā)商都還缺乏以顧客為導(dǎo)向﹑以交換為中心的理念，推向市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品都沒有到達(dá)消費(fèi)者手中，或者說沒有轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)品或商品。

　　市場(chǎng)營(yíng)銷就是連接市場(chǎng)需要和住宅產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產(chǎn)營(yíng)銷是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。

　　三﹑房地產(chǎn)營(yíng)銷策略

　　由于房地產(chǎn)具有投資價(jià)值大﹑不可移動(dòng)性及區(qū)位性等特點(diǎn)，其銷售難度比一般商品要大得多。

　　為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，必須根據(jù)營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)銷市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取一系列營(yíng)銷策略。

　　由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，一些新的營(yíng)銷理念和思路層出不窮。

　　比較有代表性的是1990年由美國(guó)的勞特朋教授提出的4C(即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION)理論在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的應(yīng)用。

　　它有悖于營(yíng)銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P策略，將消費(fèi)者置于房地產(chǎn)營(yíng)銷的核心地位，無論是產(chǎn)品﹑價(jià)格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費(fèi)者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發(fā)點(diǎn)。

　　許多房地產(chǎn)營(yíng)銷人員都將其看作是房地產(chǎn)營(yíng)銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，但筆者認(rèn)為，4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，還不如說是4P理論在實(shí)際操作中的發(fā)展與改良。

　　因此，本文仍將按照營(yíng)銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P理論對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略進(jìn)行分析。

　　目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體趨勢(shì)上看，已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)逐步向成本價(jià)和微利價(jià)靠近，市場(chǎng)化程度逐步加深。

　　在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，無論是業(yè)內(nèi)人士還是消費(fèi)者都逐漸成熟，一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。

　　消費(fèi)者開始注意產(chǎn)品的本身。

　　目前購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)越來越多，日趨理性;違規(guī)項(xiàng)目糾紛的問題及房?jī)r(jià)的問題使部分消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎。

　　因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷的產(chǎn)品策略﹑價(jià)格策略﹑營(yíng)銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)目前的市場(chǎng)情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。

　　(一)房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略(Product)

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。

　　按營(yíng)銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：

　　1﹑核心產(chǎn)品。

　　它是購(gòu)買者實(shí)際上要購(gòu)買的主要服務(wù)，對(duì)購(gòu)房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

　　2﹑有形產(chǎn)品。

　　指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌﹑特點(diǎn)﹑式樣﹑質(zhì)量等。

　　3﹑延伸產(chǎn)品。

　　它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理﹑保證公共設(shè)施的提供等。

　　目前的市場(chǎng)情況表明，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷不能單靠一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。

　　因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內(nèi)的所有的東西。

　　由于購(gòu)房者的家庭感﹑安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線;真正能夠吸引消費(fèi)者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。

　　在目前的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷真正倚重且有所突破的也是這兩個(gè)方面。

　　首先是房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷。

　　目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷已經(jīng)由對(duì)單一的樓盤進(jìn)行營(yíng)銷發(fā)展到對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營(yíng)銷的高度上。

　　因?yàn)榇蠹叶家阎�，在日益激烈的市�?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌才是贏取持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)大、最持久的利器。

　　在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)上，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)﹑新世界集團(tuán)﹑新鴻基集團(tuán)等著名企業(yè)開發(fā)的.房地產(chǎn)比其他企業(yè)所開發(fā)的同等條件的房地產(chǎn)要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。

　　在同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，“品牌”為什么就會(huì)比“產(chǎn)品”厲害?因?yàn)椤捌放啤笔怯歇?dú)特形象的、是有個(gè)性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯(lián)想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。

　　而“產(chǎn)品”通常就只能以一系列物理語(yǔ)言來描述，因而顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。

　　人天生就是感情動(dòng)物，除物質(zhì)滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“產(chǎn)品”則沒有。

　　產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，但產(chǎn)品不能自動(dòng)升華為品牌。

　　只有當(dāng)人們將產(chǎn)品內(nèi)在的品質(zhì)特性及研發(fā)者、設(shè)計(jì)者、生產(chǎn)者對(duì)產(chǎn)品所傾注的感情充分發(fā)掘、提煉出來并有意識(shí)地賦予產(chǎn)品以人格化個(gè)性并外化為視聽覺形象時(shí)，“產(chǎn)品”才真正升華為“品牌”。

　　因此形象設(shè)計(jì)是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個(gè)性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位，才能激起目標(biāo)消費(fèi)者的美好聯(lián)想和購(gòu)買沖動(dòng)，才能讓消費(fèi)者不斷重復(fù)消費(fèi)。

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。

　　要在消費(fèi)者心中樹立起自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量﹑服務(wù)﹑功能等諸多方面下功夫，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費(fèi)者心目中樹立一個(gè)良好的品牌，從而建立起消費(fèi)者的品牌忠誠(chéng)度，為后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)銷售提供條件。

　　其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營(yíng)銷

　　消現(xiàn)代社會(huì)崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長(zhǎng)起來的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　買房可謂一個(gè)家庭的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，一百個(gè)家庭有一百個(gè)選房原則。

　　開發(fā)商只有采取人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我奇的個(gè)性設(shè)計(jì)，才能贏得盡可能多的消費(fèi)者。

　　目前已有一些精明的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了特色營(yíng)銷的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的營(yíng)銷思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、樓層、陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價(jià)格確定、促銷方式等方面也獨(dú)具風(fēng)格，因而成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。

　　以最近大連市房交會(huì)上幾個(gè)銷售火爆樓盤為例，作為經(jīng)濟(jì)適用房的“錦華南園”“錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達(dá)90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件知音園”的IT特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，以及“星海人家”的明星效應(yīng)等，在開發(fā)商的精心營(yíng)造下都成為極具個(gè)性的特色化樓盤。

　　再次是消費(fèi)者居住環(huán)境的打造。

　　隨著現(xiàn)代社會(huì)環(huán)境污染的日益嚴(yán)重和環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。

　　購(gòu)房者不再僅僅考慮地理位置是否優(yōu)越、銷售價(jià)格是否便宜，而更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。

　　他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽(yáng)光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒有污染源。

　　這就要求小區(qū)開發(fā)應(yīng)以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽(yáng)光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園。

　　現(xiàn)在有不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說已涵蓋了環(huán)保營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。

　　如1997年初上海的“綠蔭苑”，它獨(dú)辟蹊徑，提出“新加坡風(fēng)”的嶄新概念，摒棄了當(dāng)時(shí)眾多開發(fā)商追求的高容積率，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中著力營(yíng)造其高達(dá)40%的綠化率。

　　隨后出現(xiàn)的“國(guó)貿(mào)花園”，也以“依綠而居”的營(yíng)銷理念熱銷樓市。

　　后來的“上海春城”以3500平方米的“蔚藍(lán)色湖泊”，“中遠(yuǎn)兩灣城”和“盛大花園”以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場(chǎng)訴求點(diǎn)，這些樓盤均獲得了較好的銷售業(yè)績(jī)。

　　當(dāng)然，開發(fā)商同時(shí)要要避免借環(huán)保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊草坪就冠之以“環(huán)保小區(qū)”、“生態(tài)家園”，任意夸大物業(yè)賣點(diǎn)，不僅完全偏離了環(huán)保營(yíng)銷的軌道，還會(huì)引發(fā)不少營(yíng)銷后遺癥，成為行業(yè)公害。

　　目前，盡管不少樓盤從提高居住小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，在追求高綠化率的同時(shí)，有意無意地引入了綠色營(yíng)銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營(yíng)銷”。

　　它與綠色營(yíng)銷的區(qū)別在于，綠化營(yíng)銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現(xiàn)，且綠化的實(shí)現(xiàn)形式也比較簡(jiǎn)單，一般以宅前綠化為主;綠色營(yíng)銷的內(nèi)涵是豐富的，它不僅包括了外部空間(綠地、廣場(chǎng)、林蔭、道路、建筑小品等)營(yíng)造，也包括了住宅單元內(nèi)中空間(朝向、層次、通風(fēng)、采光、干濕等)的營(yíng)造。

　　因此，綠化營(yíng)銷與綠色營(yíng)銷所要求的多元化內(nèi)外空間的營(yíng)造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠(yuǎn)。

　　另外，單一的綠化營(yíng)銷量為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿，不利于市場(chǎng)多維度競(jìng)爭(zhēng)格局的形成，同時(shí)也不能滿足消費(fèi)者日益提高的對(duì)居住質(zhì)量多方位要求。

　　所以，單一的綠化營(yíng)銷還必須與區(qū)位營(yíng)銷、房型營(yíng)銷、物管營(yíng)銷進(jìn)行融合才能實(shí)現(xiàn)真正意義上的環(huán)保營(yíng)銷。

　　再次是房地產(chǎn)產(chǎn)品文化營(yíng)銷。

　　當(dāng)代社會(huì)文化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力越來越大，建筑亦不例外。

　　項(xiàng)目選址對(duì)歷史文脈的承繼、挖掘與發(fā)揚(yáng)，對(duì)社區(qū)人群生態(tài)的保留與重構(gòu)，往往給樓盤帶來意想不到的效果。

　　沒有文化的物業(yè)不過是鋼筋加水泥的殼子，現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。

　　開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，并加以演繹，就能出奇制勝。

　　因此，開發(fā)商要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，例如位于上海河南路、復(fù)興路上的太陽(yáng)城市花園中，開發(fā)商專門修建了特色雕塑廣場(chǎng)——神牛廣場(chǎng)，并在小區(qū)安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神等，每一個(gè)雕塑都給人們一個(gè)美麗的傳說。

　　在這里，人們可以領(lǐng)略到難得的神話情調(diào)。

　　另外，隨著現(xiàn)代交通、電信的迅猛發(fā)展，人與人之間的距離越來越近，但心與心之間的距離越來越遠(yuǎn)，地球變成一個(gè)村莊，人心卻越來越封閉。

　　廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發(fā)商就注意到這一問題，他們把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，他們?cè)谶@一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當(dāng)樸實(shí)，卻又那么珍貴，讓我們久久回味。

　　另外，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境，購(gòu)房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品味，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。

　　現(xiàn)在不少開發(fā)商煞費(fèi)苦心，不僅在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，而且注意通過高品味會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營(yíng)造小區(qū)的文化氣息，這不能不說是在文化營(yíng)銷方面作出的有益探索和成功嘗試。

　　(二)房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略 (Price)

　　房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營(yíng)銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。

　　掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的主要手段。

　　在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略。

　　1、房地產(chǎn)定價(jià)方法

　　一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。

　　而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。

　　影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。

　　產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。

　　市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。

　　定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來非常惡劣的影響。

　　從定價(jià)來講，主要有幾個(gè)方法：

　　(1) 市場(chǎng)比較法。

　　將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對(duì)形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。

　　(2) 成本法。

　　以開發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　(3) 收益法。

　　將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　(4) 剩余法。

　　將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開發(fā)費(fèi)用﹑銷售費(fèi)用﹑銷售稅金及開發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格

　　當(dāng)然，無論哪種定價(jià)方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。

　　在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。

　　開發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略時(shí)，入市會(huì)比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng);而采用高價(jià)策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。

　　2、定價(jià)比例

　　一般來說，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層(9層以下)為最好。

　　然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為0.8%，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5%。

　　在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30%。

　　用戶選擇購(gòu)房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。

　　一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3-5%之間，樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。

　　有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

　　商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購(gòu)物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。

　　車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50%。

　　3、價(jià)格調(diào)整策略。

　　房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。

　　直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。

　　直接的價(jià)格調(diào)整主要有兩種形式：(1)基價(jià)調(diào)整。

　　基價(jià)調(diào)整就是對(duì)一棟樓的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào)或下降。

　　因?yàn)榛鶅r(jià)是制定所有單元的計(jì)算基礎(chǔ)，所以，基價(jià)的調(diào)整便意味著所有單元的價(jià)格都一起參與調(diào)整。

　　這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的統(tǒng)一應(yīng)對(duì);(2)差價(jià)系數(shù)的調(diào)整。

　　每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異而制定不同的差價(jià)系數(shù)，每套單元的價(jià)格是由房屋基價(jià)加權(quán)所制定的差價(jià)系數(shù)而計(jì)算來的。

　　但每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異性而為市場(chǎng)接納程度的不同并不一直是和我們?cè)鹊墓烙?jì)是一致的。

　　差價(jià)系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實(shí)際銷售的具體情況，對(duì)原先所設(shè)定差價(jià)體系進(jìn)行修正，將好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn)，不好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn)，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱。

　　差價(jià)系數(shù)調(diào)整是開發(fā)商經(jīng)常應(yīng)用的主要調(diào)價(jià)手段之一。

　　有時(shí)候一個(gè)樓盤的價(jià)格差價(jià)系數(shù)可以在一個(gè)月內(nèi)調(diào)整近十幾次，以適應(yīng)銷售情況的不斷變化。

　　優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動(dòng)計(jì)劃，通過贈(zèng)送、折讓等方式對(duì)客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。

　　優(yōu)惠折扣通常會(huì)活躍銷售氣氛，進(jìn)行銷售調(diào)劑，但更多的時(shí)候是拋開價(jià)格體系的直接讓利行為。

　　優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個(gè)星期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)折扣;買房送空調(diào)、送冰箱，或者送書房、送儲(chǔ)藏室，購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)等等。

　　優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實(shí)感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。

　　同時(shí)，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實(shí)際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷售。

　　再者，不要與其他競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。

　　(三)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 (Place)

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷﹑房地產(chǎn)超市等。

　　企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營(yíng)銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。

　　直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用(相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%)，但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。

　　由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。

　　所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。

　　委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。

　　所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。

　　委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。

　　網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道;同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。

　　20xx年9月，上�！扒嘀堋被▓@推出了全國(guó)第一本電子樓書，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營(yíng)銷又增加了新的手法。

　　現(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。

　　通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營(yíng)銷內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購(gòu)房者提供了諸多方便。

　　隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。

　　房地產(chǎn)超市營(yíng)銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營(yíng)銷渠道。

　　它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。

　　有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國(guó)樓市營(yíng)銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。

　　(四)房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略 (Promotion)

　　房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動(dòng)。

　　通過這些活動(dòng)幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購(gòu)買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。

　　1﹑廣告

　　廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。

　　房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。

　　房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等。

　　房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：(1)印刷廣告。

　　利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷的主要手段之一。

　　報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體;(2)視聽廣告。

　　利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺(tái)﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告;(4)現(xiàn)場(chǎng)廣告。

　　在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項(xiàng)目情況;(5)信函廣告。

　　包括商品房目錄和說明書等。

　　根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。

　　2、營(yíng)業(yè)推廣

　　營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場(chǎng)上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵(lì)購(gòu)買的各種措施。

　　多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。

　　營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。

　　開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。

　　另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購(gòu)儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。

　　目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。

　　3、人員促銷

　　房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動(dòng)。

　　人員促銷的優(yōu)點(diǎn)在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高;與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷動(dòng)向。

　　當(dāng)然，人員促銷方式對(duì)促銷人員的素質(zhì)要求比較高。

　　促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu);及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息;具有良好的經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　促銷人員在日常工作中，要注意對(duì)商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話號(hào)碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。

　　4、公共關(guān)系

　　房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動(dòng)包括：爭(zhēng)取對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有利的宣傳報(bào)道，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。

　　公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：

　　制造噱頭和危機(jī)公關(guān)

　　人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭(zhēng)相報(bào)道，享受無償廣告。

　　這其中也包括危機(jī)公關(guān)。

　　針對(duì)當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費(fèi)者與媒體的關(guān)注下，以坦誠(chéng)的態(tài)度重樹項(xiàng)目良好形象，化不利為有利。

　　建立與各方面的良好關(guān)系

　　開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　商品和品牌的價(jià)值是最難以替代的，這與消費(fèi)者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。

　　因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，注意關(guān)系營(yíng)造。

　　同時(shí)，開發(fā)商還要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會(huì)組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。

　　四﹑結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略大致可以分為以上幾個(gè)方面內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要組成部分，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　房產(chǎn)推廣方案產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)推廣方案白酒推廣方案

推廣方案篇4

　　為了更好的引導(dǎo)員工行為，提高網(wǎng)絡(luò)詢盤率，加強(qiáng)員工的自我管理，提高工作績(jī)效，發(fā)掘員工潛能，同時(shí)實(shí)現(xiàn)員工與上級(jí)更好的溝通，創(chuàng)建一個(gè)具有發(fā)展?jié)摿蛣?chuàng)造力的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，推動(dòng)公司總體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制訂本考核方案。

　　一、人員配置

　　負(fù)責(zé)人—— 組員——

　　二、工作流程

　　網(wǎng)絡(luò)推廣分為五個(gè)部分：網(wǎng)站管理、網(wǎng)站編輯、網(wǎng)絡(luò)推廣、客服、咨詢轉(zhuǎn)化、流量轉(zhuǎn)化。

　　1. 網(wǎng)站管理——負(fù)責(zé)人：

　　工作計(jì)劃與推廣方案的`制定;

　　負(fù)責(zé)所有技術(shù)指導(dǎo)支撐和各項(xiàng)指標(biāo)考核。

　　承接印刷畫冊(cè)/書刊/包裝盒/手提袋/臺(tái)歷/掛歷/紙抽/信紙/信封，喝彩官方網(wǎng)址

　　定期收集推廣反饋數(shù)據(jù); ? 推廣方式的發(fā)掘。 2. 網(wǎng)站編輯——負(fù)責(zé)人：

　　定期更新本站動(dòng)態(tài)內(nèi)容，其中包括網(wǎng)站文字內(nèi)容、圖片內(nèi)容; 3. 網(wǎng)絡(luò)推廣——負(fù)責(zé)人：

　　嚴(yán)格執(zhí)行站外推廣計(jì)劃，包含品牌推廣與優(yōu)化推廣;

　　嚴(yán)格監(jiān)控與管理百度投放關(guān)鍵字，及時(shí)辦理網(wǎng)絡(luò)推廣費(fèi)用繳納手續(xù)，不出現(xiàn)欠費(fèi)掉線等情況，保證網(wǎng)絡(luò)宣傳功能正常運(yùn)作; 4. 推廣客服(網(wǎng)絡(luò)+電話)——負(fù)責(zé)人：

　　網(wǎng)絡(luò)客服——負(fù)責(zé)接待網(wǎng)絡(luò)咨詢?nèi)藛T，以及為客戶備案(要求有電子檔案);

　　400客服——負(fù)責(zé)接待電話咨詢?nèi)藛T，以及為客戶備案(要求有電子檔案)。

　　5. 終端銷售——負(fù)責(zé)人：

　　負(fù)責(zé)客戶的最終成交，完成銷售額。

　　三、銷售提成

　　網(wǎng)絡(luò)推廣提成采用月考核制度：從每個(gè)月1號(hào)開始，每1個(gè)自然月為一個(gè)周期，計(jì)算月度獎(jiǎng)金(工作不滿一月者不計(jì)算月度獎(jiǎng)金)。網(wǎng)絡(luò)推廣提成來源——銷售提成。

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