- 相關推薦
關于前期物業(yè)管理制度法律問題淺析
現(xiàn)在離畢業(yè)生們答辯只剩三個月的時間，想問大家：畢業(yè)論文都寫好了嗎?話說寫畢業(yè)論文真的是一件很難的事情，為了解救大家，小編特地收集了物業(yè)管理畢業(yè)論文，希望能夠幫到大家!
論文摘要：前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在我國仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實踐中也面臨許多問題。即前期物業(yè)管理法律關系主體的地位及權利義務不對等，前期物業(yè)管理相關制度不規(guī)范，開發(fā)商在前期物業(yè)管理中的法律責任存在問題。這種種方面的問題造成了很多現(xiàn)實糾紛，從立法、相關管理制度及法律責任追究方面來完善前期物業(yè)管理成為必要。
論文關鍵詞：前期物業(yè)管理;法律關系;法律責任
前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在我國仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實踐中也面臨許多問題。近年來，在實踐中，有關前期物業(yè)管理的糾紛越來越常見，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國于2003年出臺的行政法規(guī)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》，結束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國物權法》，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權制度，隨后，《中華人民共和國物業(yè)管理條例》也進行了修正和補充，加強了對前期物業(yè)建設單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場。但實踐中，前期物業(yè)管理制度存在眾多法律問題，這些問題嚴重制約了中國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。那么前期物業(yè)管理制度存在哪些問題?本文擬對這些問題做一個粗淺的梳理。
一、前期物業(yè)管理法律關系主體的地位及權利義務不對等
從上文分析可以看出，根據(jù)我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理法律關系的主體主要涉及開發(fā)商(建設單位)、購房人(業(yè)主)、前期物業(yè)服務公司三方。
前期物業(yè)管理法律關系是民事法律關系的一種，那么有關民事活動必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業(yè)管理，因此其也應當遵循平等自愿的原則，物業(yè)服務公司作為獨立的一方當事人，在接受開發(fā)商委托時與開發(fā)商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實上并非如此。實踐中，獨立的物業(yè)服務企業(yè)模式在我國并不多。目前，大量物業(yè)服務公司都是房地產開發(fā)企業(yè)的下屬單位或子公司，并不具有實質意義上的獨立經營的法人品格，會受制于開發(fā)商，開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段留下的問題，在業(yè)主入住之后逐步暴露出來，引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理的不滿，現(xiàn)有的前期物業(yè)管理體制很難確保雙方在委托的合同關系中真正實現(xiàn)平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個角度來講新業(yè)主在選擇物業(yè)管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說明物業(yè)服務公司與購房人地位也不平等。
法律關系中最為核心的部分是權利和義務，雙方當事人完全有充分的自由來協(xié)商和確定各自在法律關系中的權利和義務，這也是雙方當事人法律地位平等和意志自由的體現(xiàn)�；谇笆龅碾p方法律地位的不平等性，雙方的權利義務的協(xié)商也難以做到一致和對等。一方面，由于物業(yè)服務公司經營的非獨立性，使得物業(yè)公司難以真正實現(xiàn)其本應行使的權利。另一方面，在購房者與物業(yè)公司之間，權利和義務也難真正實現(xiàn)對等。實踐中，雙方根本不存在機會去協(xié)商雙方的權利和義務。購房者在購房時也就簽訂了一些“不平等”條約�，F(xiàn)實中的沖突正是由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏充分談判與協(xié)商，權利和義務的畸形與變異，直接引發(fā)了矛盾。
二、前期物業(yè)管理相關制度不規(guī)范
我國前期物業(yè)管理的法定內容涉及眾多方面，主要包括了前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等方面內容。本文就前期物業(yè)管理實踐中存在較多糾紛的幾個方面予以分析：首先，前期物業(yè)服務合同存在的問題。前期物業(yè)管理合同，是指在物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由房地產開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。它是確定業(yè)主與前期物業(yè)服務公司具體權利義務、確保前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的最基本法律文件之一。筆者認為，前期物業(yè)管理合同對業(yè)主的法律效力是基于我國《物權法》關于建筑物區(qū)分所有權制度的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權在轉讓、抵押、繼承時，受讓人同時取得此三項權利。在銷售物業(yè)前，開發(fā)商是物業(yè)的唯一業(yè)主，按照建筑物區(qū)分所有權理論，其當然有權選聘物業(yè)服務企業(yè)并與之簽定前期物業(yè)管理合同。
在物業(yè)銷售后，開發(fā)商的物業(yè)所有權以建筑物區(qū)分所有權的形式開始分散轉移給各業(yè)主，業(yè)主從開發(fā)商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權，也同時繼受了共有權和成員權。因此，理論上前期物業(yè)服務合同對業(yè)主是具有法律效力的，但是，隨著開發(fā)商轉讓商品房，漸次設立出數(shù)個建筑物區(qū)分所有權，而對小區(qū)進行管理的權利依然僅有一個，由開發(fā)商單獨享有，實際上，前期物業(yè)管理階段業(yè)主所擁有的管理權實際上并不存在，更不能真實的行使，由于前期物業(yè)管理階段管理權由開發(fā)商獨享，因此，業(yè)主沒有對前期物業(yè)服務合同解除的權利，合同解除權利在前期物業(yè)服務合同轉讓過程中并沒有轉讓給業(yè)主，也就是業(yè)主并不具有建筑物區(qū)分所有形式下的管理權，也就無從行使合同救濟權。其次、臨時管理規(guī)約存在的問題。臨時管理規(guī)約是由開發(fā)商在銷售物業(yè)之前制訂的、維護物業(yè)全體業(yè)主合法權益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序、創(chuàng)造良好環(huán)境、約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動的共同約定，是小區(qū)前期物業(yè)管理階段管理的憲法，因此可以說臨時管理規(guī)約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動、確定業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)權利義務的根本性文件。然而，無論是開發(fā)商還是業(yè)主對臨時管理規(guī)約的重視都不夠，在當前前期物業(yè)管理制現(xiàn)狀中，開發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這個文件的獨特地位侵害業(yè)主權益的事情卻屢見不鮮。在前期物業(yè)管理這個階段中，業(yè)主委員會尚未成立，臨時管理規(guī)約，也由建設單位制定。
實踐中，存在著開發(fā)商用經營收益補充管理服務費的情況，此時，臨時規(guī)約有條款約定物業(yè)服務企業(yè)有權經營小區(qū)的共用配套設施、共用場地，又有權把經營納入物業(yè)服務企業(yè)的收入。因此，在物業(yè)的真正主人——業(yè)主缺席的情況下，由建設商和物業(yè)服務企業(yè)擬定的臨時管理規(guī)約的公正性值得商榷。最后，前期物業(yè)管理招標投標存在的問題。開發(fā)商片面地注重經營的控制權和管理的自主權，從而忽視了外來物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業(yè)服務公司，來緩解商品房交接過程中可能因質量和其他產品問題引發(fā)的矛盾，通過自己的物業(yè)服務公司來掩飾問題，蒙蔽過關，而不是把問題解決在業(yè)主進住之前。從獲取最大經濟利益出發(fā)，開發(fā)商也不愿意將自己所開發(fā)項目的物業(yè)管理利潤，轉移給其他物業(yè)服務企業(yè)。以上幾個方面直接導致了開發(fā)商在招投標工作中采取不正當競爭手段，存在大量的招投標暗想操作行為。同時由于地方保護主義的存在，當?shù)卣嘘P部門或開發(fā)商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使跨區(qū)域的物業(yè)管理招投標困難重重。即使是有影響力的知名物業(yè)服務公司，由于中標后各項管理工作無法正常開展，無奈也被迫撤出，更有甚者，開發(fā)商利用招投標形式，騙取物業(yè)服務公司的投標資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業(yè)服務公司接管物業(yè)，使用騙取來的管理方案進行管理運作，或者先利用外地名牌物業(yè)服務公司的影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務公司進行管理。
三、開發(fā)商在前期物業(yè)管理中的法律責任存在問題
物業(yè)管理行業(yè)的投資主體大多是房地產開發(fā)企業(yè)，雖然《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》都提出推行物業(yè)管理和房地產開發(fā)“建管分離”、“分業(yè)經營”的模式，然而實踐幾年來，“建管分離”模式并沒有很好地落實，“自建自管”的模式在物業(yè)管理市場上仍占據(jù)了相當?shù)谋壤�。在物業(yè)公司與房地產開發(fā)商之間，很多物業(yè)服務公司都和房地產商捆綁在一起，許多物業(yè)公司屬于房地產開發(fā)商的子公司，雙方這種過于親密的“血緣”關系，使得雙方關系不明，使得一些物業(yè)在交付給業(yè)主使用之前，就埋下了導致日后物業(yè)管理過程中出現(xiàn)矛盾和糾紛的隱患。
【前期物業(yè)管理制度法律問題淺析】相關文章：
物業(yè)服務合同法律問題淺析10-09
前期物業(yè)工作總結09-26
物業(yè)維修基金管理的法律問題論文10-08
前期物業(yè)服務合同12-13
前期物業(yè)工作計劃推薦12-15
物業(yè)前期工作心得通用01-10
前期物業(yè)客服工作計劃03-20
前期物業(yè)服務合同01-02