物業(yè)管理前期介入某社區(qū)物業(yè)建設的必要性和作用

　　本論文是關于物業(yè)管理前期介入社區(qū)物業(yè)建設的必要性和作用，希望可以幫助到需要寫著一論文的同學!

　　摘要：本文緊密結合某社區(qū)已建物業(yè)及物業(yè)管理存在的問題，分析、論述了物業(yè)管理前期介入某社區(qū)物業(yè)建設的必要性和重要作用，并提出了新的觀點和建議。

　　關鍵詞 ：物業(yè);物業(yè)管理;前期介入;質量控制;接管驗收

　　1.引言

　　隨著人們生活水平的不斷提高，業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)功能及物業(yè)服務的需求越來越高，則某社區(qū)在物業(yè)管理及物業(yè)使用方面暴露出的問題和矛盾也越來越多。為了減少或避免在物業(yè)建成后出現(xiàn)諸多功能缺陷和質量問題，給日后的物業(yè)管理帶來較大的經濟成本和許多矛盾及糾紛，就需要專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)積極的提前介入物業(yè)建設項目中，從物業(yè)建設的規(guī)劃、設計開始，站在業(yè)主及有利于物業(yè)管理要求的角度進行主動控制和管理，不僅能更有效的保證物業(yè)建設的質量，而且是提高物業(yè)管理水平的有效手段。

　　2.某社區(qū)已建物業(yè)及物業(yè)管理存在的問題

　　某社區(qū)是一個居住7600多戶，35000多人的大社區(qū)，則做好物管理工作是非常重要的。承擔該社區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是由某集團公司的房管處改制而成，其職工觀念落后，物業(yè)管理遺留問題多，解決難度大，截止目前還采用的是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，經營機制落后，與現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)相比，已不適應，差距較大。該社區(qū)現(xiàn)有住宅樓及公共設施，一般是建成經竣工驗收后，移交給物業(yè)管理部門向職工分配入住和負責管理，在此之前的建設各階段，物業(yè)公司從未參與。所以，存在很多難以解決的問題�，F(xiàn)僅列舉幾個典型事例作以說明：①甲街坊2007年建成的5棟高層樓，電梯廳設計在整棟樓的中間，四周均為居室，形成封閉狀，無窗戶通風采光，如果停電或照明燈壞，電梯廳一片漆黑，居民上下樓進入電梯廳十分恐懼;并且需一天內24小時照明，燈具和電能消耗量很大，維護費用高;更糟糕的是，樓內一旦發(fā)生火災，一層至頂層(26層)相當于一個高煙囪，不僅不利于有毒煙氣的排出，更有助于煙火的燃燒，對人的危害極大。糾其原因：設計思想錯誤，雖然每層多增加一戶銷售收入的眼前利益，但給業(yè)主及后期物業(yè)管理增加巨大的維護和管理成本。②甲街坊地下配電室，每當下雨天氣，配電室上方的頂板及配電柜底下的電纜線溝槽就大量滲漏水，造成嚴重供電安全隱患，每次需要耗用大量人工緊急排水處理。其主要原因：是地下配電室防水隱蔽工程施工質量太差造成。③甲街坊近年來建成7棟高層樓，8棟多層樓，若大的一個街坊，設計決策毫無瞻前性，即無自行車摩托車棚，也無地上地下汽車停車場，業(yè)主入住不久意見很大，日常住宅樓周圍停滿了各種車輛，小孩和老人一點活動空間都沒有了，全被車輛擠占，目前已達到超飽和的狀態(tài)。隨著經濟的發(fā)展，居民購車將越來越多，則停車問題更加嚴重，致使物業(yè)管理十分困難。④乙街坊2011年底建成四棟高層樓，竣工后向物業(yè)移交時，送來一大堆二百多把的鑰匙交給物業(yè)，物業(yè)接管后，當水電等設施出現(xiàn)故障進行維修時，維修人員不僅對水電管線的走向布局、電氣開關、配電箱柜及供水閥門等所控制的路徑很難搞得清楚，而且就連那把鑰匙開那個設備間的門也是一塌糊涂，致使物業(yè)維修工作十分被動和困難。這顯然是物業(yè)公司沒有積極主動的提前參與物業(yè)設備安裝、驗收及技術交底所致。因篇幅有限，還有很多問題不便列舉。

　　通過以上幾個實際問題的分析可知，某社區(qū)之所以在物業(yè)建成業(yè)主入住后暴露出諸多質量問題和安全隱患，糾其原因，主要還是當時規(guī)劃設計失誤、建筑施工質量差、監(jiān)督管理不嚴所致。那么，如何在以后的物業(yè)建設中避免和解決這些問題呢?一個比較有效的辦法，就是要改革目前的物業(yè)管理模式，選派優(yōu)秀、專業(yè)的物業(yè)管理技術人員，積極的提前介入物業(yè)建設項目，參與物業(yè)建設各階段的監(jiān)督管理，是解決某社區(qū)出現(xiàn)以上類似問題的非常有效的手段和重要措施。

　　3.物業(yè)管理前期介入的概念及必要性

　　3.1、物業(yè)管理前期介入的概念

　　物業(yè)管理的前期介入，是指物業(yè)管理服務企業(yè)在接管物業(yè)之前，受房地產開發(fā)單位(或產權人)的邀請或委托，從業(yè)主使用功能的角度和物業(yè)管理的角度出發(fā)，對物業(yè)的規(guī)劃、設計、設備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃階段，就提出建設性意見，協(xié)助物業(yè)開發(fā)單位把好規(guī)劃設計關、建設配套關、施工質量關和使用功能關，以確保項目設計和工程質量，使物業(yè)投入使用后最大限度的滿足業(yè)主與使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理的要求。是一個長效服務的概念。

　　3.2、物業(yè)管理前期介入某社區(qū)物業(yè)建設的必要性

　　3.2.1.因傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式滯后于物業(yè)建設，需要物業(yè)管理的提前介入。

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式，幾乎都是物業(yè)建成后交付使用時才確定(或移交給)物業(yè)管理單位，使物業(yè)管理遠遠滯后于物業(yè)建設，這容易導致物業(yè)建成后產生許多無法補救的質量問題及遺留的責任問題�，F(xiàn)實中，開發(fā)商或施工單位愉工減料、甩尾巴的情況時有發(fā)生，而業(yè)主還都是分散的、未來的潛在業(yè)主，對物業(yè)建設無法進行實質性監(jiān)管。為了維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，較好地履行建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的責任，實現(xiàn)物業(yè)前期建設與后期管理的有效銜接，防范后期物業(yè)管理中可能存在的潛在風險，則有必要物業(yè)管理早期介入。

　　3.2.2.物業(yè)設計人員，不是專業(yè)的物業(yè)管理者，需要物業(yè)管理的前期介入，

　　因為物業(yè)設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，設計人員往往只從設計技術、結構安全、建造工藝等角度考慮問題。其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理實際操作中可能出現(xiàn)的問題，也很少從業(yè)主長期使用的角度全面細致的考慮問題。因此，容易造成物業(yè)建成后出現(xiàn)設計上的缺陷和漏洞。所以，物業(yè)管理前期介入，憑借專業(yè)的物業(yè)管理優(yōu)勢及豐富經驗，可及時發(fā)現(xiàn)和減少物業(yè)建設中的細節(jié)問題。

　　3.2.3.物業(yè)設計與物業(yè)建成的不同步，物業(yè)管理有必要前期介入。

　　由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長時間間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高有可能使已設計的方案落伍。而物業(yè)管理前期介入人員，對物業(yè)后期使用可能出現(xiàn)的問題有十分清楚的了解和長期積累的豐富經驗，站在物業(yè)經營者與維護者的角度，參與設計方案的討論和評審，容易發(fā)現(xiàn)設施、設備的配套及所用材料有不適之處，并及時提出改進意見，防止原設計方案落后、過時，使物業(yè)的功能設計與業(yè)主不斷提高的需求相適應。

　　3.2.4.保障現(xiàn)代物業(yè)建造質量的難度與業(yè)主對物業(yè)功能及物業(yè)服務需求的不斷提高的矛盾，需要物業(yè)管理的早期介入來平衡和解決。

　　由于現(xiàn)代化的物業(yè)建筑具有設計復雜、高新技術含量高、建造難度大、周期長的特點越來越突出;另一方面，業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)功能及物業(yè)服務的需求將越來越高，這就自然形成了保障物業(yè)建造質量的難度與業(yè)主對物業(yè)功能及物業(yè)服務的需求不斷提高的矛盾。那么，如何解決和平衡這一矛盾?如果讓專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)早期介入物業(yè)建設，站在業(yè)主使用和后期物業(yè)管理的角度，參與物業(yè)建設各階段的監(jiān)督管理，提出建設性意見，進行主動控制。這即體現(xiàn)了業(yè)主的利益，又幫助了開發(fā)商保障物業(yè)建造質量，提高了自身信譽。是平衡和解決這一矛盾的非常好的辦法。

　　由前述得知，既然物業(yè)管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意義?則作以下簡要論述：

　　4.物業(yè)管理前期介入的作用和意義

　　4.1.有利于提高工程質量，降低物業(yè)管理成本。

　　由于多種原因，物業(yè)建成交付使用后，往往難免會出現(xiàn)諸多這樣那樣的質量問題，致使物業(yè)管理企業(yè)日后要耗費大量的人、財、物進行修理。因此，物業(yè)管理的前期介入，其本質就是從有利于日后物業(yè)管理和保障物業(yè)使用功能及質量的目的出發(fā)，參與物業(yè)建設各階段的監(jiān)理過程，減少或消除物業(yè)建成后出現(xiàn)功能缺陷及質量問題;在物業(yè)建設的各階段，嚴把質量關，是一個全面質量管理的概念。所以，物業(yè)管理的前期介入，即保證和提高了物業(yè)工程質量，也降低物業(yè)后期管理成本。

　　4.2.有利于及時發(fā)現(xiàn)和化解物業(yè)建設中的潛在問題和各方的矛盾。

　　物業(yè)管理者是站在業(yè)主使用和后期物業(yè)管理的角度考慮問題，參與物業(yè)建設各階段，對于所發(fā)現(xiàn)的問題，及時提出改進意見。即維護了業(yè)主的利益，也有利于開發(fā)商創(chuàng)建優(yōu)良工程，對于開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)均帶來好處，是一個體現(xiàn)物業(yè)建設各方利益、化解各方矛盾的過程，有利于提前解決物業(yè)建設中的潛在問題，實現(xiàn)互惠互利，共同發(fā)展。

　　4.3.有利于對擬接管物業(yè)的全面了解，是做好物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)和有效手段。

　　通過物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理企業(yè)能夠對物業(yè)的建筑結構、管線的布置走向、設備設施選型安裝、園區(qū)綠化、消防安防、物業(yè)建設各部分所用的材料以及隱蔽工程等的實際狀況有一個全面、深入、細致地了解;對于圖紙變更情況更加熟知。則有利于物業(yè)管理企業(yè)做到胸中有數(shù)，方便行動。為做好后期的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。

　　5.結束語

　　綜上所述可知，物業(yè)管理前期介入，對物業(yè)建成后出現(xiàn)的諸多難以解決的問題，變“事后補救”為“事前預防”顯得尤為重要。所以，對于如前所述某社區(qū)已建成物業(yè)存在的質量、安全問題，應引起相關管理部門和責任人深刻的認識和重視。希望在某社區(qū)以后的物業(yè)建設中，應充分認識物業(yè)管理前期介入的重要性，積極改革落后的物業(yè)管理模式，選派優(yōu)秀的專業(yè)技術人員提前介入物業(yè)建設，參與各階段的監(jiān)理。將一定會避免或減少某社區(qū)如前所述類似問題的發(fā)生，為廣大業(yè)主提供功能更完善，質量更高的物業(yè)產品。

　　參考文獻：

　　[1] 邵小云，吳杰.《物業(yè)服務前期介入實操全案》 化學工業(yè)出版社，2012.10.北京.

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