公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理
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公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理【1】
摘要 本文淺議了公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理的特點，及其物業(yè)管理過程中出現的問題，探索了解決公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理的方法。
關鍵詞 公共租賃住房小區(qū) 物業(yè)管理 特點 問題 方法
公共租賃住房建設，基本上從2008年才開始，國家有關政策從2007年開始制定發(fā)布。
公共租賃小區(qū)具有不同于其他一般小區(qū)的特點，公共租賃小區(qū)的物業(yè)管理也具有特殊性，這需要我們邊探索邊管理。
一、 公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理的特點
我國為改善城市低收入居民的居住條件，建設保障性安居工程，其中以實物的形式解決這部分人群的住房困難問題，這就是公共租賃住房。
1、從產權人的角度講，公共租賃住房是政府實施的保障性安居工程，公共租賃住房小區(qū)的產權人一般為政府或政府指定機構，因此小區(qū)物業(yè)管理實際上也是政府管理的行為。
因此公共租賃住房的物業(yè)管理和一般商品房的物業(yè)管理不同，它帶有政府特色。
2、從小區(qū)的管理對象來講，他們是中低收入的住房困難家庭、新就業(yè)職工和外來務工人員這些符合國家住房保障政策的準入人群，具有對象特殊性。
3、從小區(qū)的規(guī)劃講，公共租賃住房小區(qū)的規(guī)劃設計上強調配套全、功能齊、戶型小、節(jié)能環(huán)保，有配套的物業(yè)管理用房，一般還有一定數量的商業(yè)配套設施。
這有利于后期公共租賃住房物業(yè)管理成本的降低。
4、從小區(qū)的日常監(jiān)管來講，公共租賃住房小區(qū)的承租人必須接受一定行為規(guī)范和準入條件動態(tài)管理的約束。
具體的講，小區(qū)的日常監(jiān)管和服務有政府和小區(qū)物業(yè)共同進行，承租人和一般小區(qū)比較，他要接受特殊的約束。
二、公共租賃住房物業(yè)管理出現的問題
國家保障房的建設歷史時間短，我們對于保障房小區(qū)的物業(yè)管理處于一邊探索一邊管理的情況，一般的小區(qū)物業(yè)管理會出現的問題，公共租賃住房物業(yè)管理會出現，因為公共租賃住房小區(qū)的特殊性，它的物業(yè)管理增加了它的特殊問題。
1、房屋的居住情況：政府管理辦法對公共租賃住房承租戶有約束，對房屋的空置期限有要求，但是因為各種客觀主觀的情況，公共租賃住房小區(qū)有一定的空置率。
以山東一保障房小區(qū)為例，該小區(qū)主要是公共租賃住房，共有已經竣工和在建樓盤八個，目前已售兩個樓盤，租賃戶還未完全入住，每個城市這種情況不在少數。
這樣的小區(qū)，如果僅靠物業(yè)費，即便物業(yè)費100%收繳，物業(yè)公司依然難以運營。
2、特殊群體人員多：公共租賃住房主要針對中低收入家庭，在這些家庭中，特殊群體很多。
以山東泰安市為例，保障房搖號時，特殊家庭：如城鎮(zhèn)低保家庭、殘疾人員家庭、民政部門認定的優(yōu)撫對象、工會部門認定的特困職工等等具有優(yōu)先保障的家庭。
這樣的家庭收入很低，物業(yè)費對他們來說，是很大的一筆支出，拿出的很困難。
3、社會關注度高，物業(yè)管理企業(yè)社會壓力大。
物業(yè)公司本身是企業(yè)，物業(yè)收入有限，以有限的收入做有限的服務，居戶感覺不滿意，企業(yè)感覺難做。
例如居戶感覺小區(qū)保安少，物業(yè)公司則無法支付更多保安的工資等等。
保障房小區(qū)是政府的惠民安居工程，收社會關注度高，小的問題可能引起大的輿論關注，這對管理物業(yè)公司是較大的壓力。
三、探索解決公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理的方法
1、政府的大力支持。
一是從資金上面支持，公共租賃住房是政府惠民安居工程的重點，公共租賃住房特殊群體特別多，政府可以通過提供公共租賃小區(qū)營業(yè)房收入補貼公共租賃住房小區(qū)物業(yè)公司，或通過少收或不收物業(yè)企業(yè)稅金等方式補貼公共租賃住房小區(qū)管理物業(yè)公司，減少公共租賃住房承租戶物業(yè)費用。
二是從政策上支持，聯合房管、社區(qū)、公安、醫(yī)療等部門入駐公共租賃住房小區(qū)，加上物業(yè)管理企業(yè)，聯合辦公，建立公共租賃住房聯合服務體系，為公共租賃住房承租戶提供便捷優(yōu)質的服務。
三是從硬件設施上支持，在公共租賃小區(qū)附近建立學校、醫(yī)院等，減少公共租賃承租戶生活成本;四是從公共租賃住房建設的質量監(jiān)管上加力，實際情況中，因為房屋質量問題引起業(yè)主和物業(yè)企業(yè)矛盾的很多。
這就要求政府加強監(jiān)管，選招業(yè)績好信譽高的開發(fā)商建造質量過硬的公共租賃住房，也就有利于物業(yè)管理的順利開展。
2、建立公共租賃住房小區(qū)服務體系。
物業(yè)公司招聘工作人員以其管理的公共租賃小區(qū)人員為主，保安、保潔等工作人員如果都是本小區(qū)人員，首先他有一個特別的責任感，這是他的家園，他會希望管理好自己的家園，其次是他有一個穩(wěn)定的收入，所管理小區(qū)人員穩(wěn)定的收入為物業(yè)企業(yè)帶來穩(wěn)定的物業(yè)費收入，物業(yè)公司可以為這個小區(qū)投入更多資金，這是一個良性循環(huán)。
3、建設公共租賃住房小區(qū)文化。
把公共租賃住房小區(qū)建成住戶的家，讓他們有家的感覺。
政府及物業(yè)企業(yè)共同努力，加大政策宣傳，多開展社區(qū)文化活動，提高住戶公共生活意識，讓住戶把小區(qū)建設當作自己家的建設。
參考文獻
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業(yè)主拒繳物業(yè)管理費的行業(yè)【2】
摘 要：目前物業(yè)管理服務區(qū)域內不交費的行為非常嚴重，不僅侵害了其他交費業(yè)主的利益也使物業(yè)服務企業(yè)難以繼續(xù)經營。
本文首先闡述了業(yè)主與物業(yè)管理的相關概念，提出了業(yè)主拒繳物業(yè)管理費時常說的四句話，然后進行了物業(yè)行業(yè)的解釋，以期業(yè)主以平和的心態(tài)多了解物業(yè)專業(yè)知識，并能夠化解誤解。
關鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;物業(yè)管理行業(yè)
物業(yè)管理有狹義和廣義之分。
狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務公司，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)依據物業(yè)管理合同進行的房屋建筑及其設備設施、環(huán)境綠化、交通秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。
廣義的物業(yè)管理不僅包括物業(yè)服務公司還包括業(yè)主管理的運行過程，和委托物業(yè)公司或者其他協(xié)議管理人員進行的管理行為。
業(yè)主是指物業(yè)(產權)所有者，房屋租賃人不是業(yè)主僅是物業(yè)的使用人。
業(yè)主即可以是法人、自然人和其它的組織，也可是本國公民或組織，也可是外國公民或組織。
物業(yè)與建筑上講的業(yè)主本質上是一致的。
我國的物業(yè)管理起步比較晚，發(fā)展的過程中出現了不少的問題，其中物業(yè)管理費的收取對于公司來說就是相當頭疼的一件事，業(yè)主對物業(yè)管理費的支出也非常在意。
一些物業(yè)公司由于物業(yè)管理費用比較高或某些方面經營管理不善，業(yè)主對現實的服務不滿意達不到心理預期，便以此為借口拒絕繳納或延期繳納物業(yè)管理費。
物業(yè)管理公司又沒有辦法強制業(yè)主繳納物業(yè)管理費的行政手段，物業(yè)管理費收的越來越少，物業(yè)公司只能靠降低物業(yè)服務質量維持經營，靠減少工作人員來維持正常經營，又會引起業(yè)主更加強烈的不滿，最后由于業(yè)主和物業(yè)公司相互之間的利益不可調和，導致物業(yè)管理再也持續(xù)不下去，也就出現了經濟學中的“囚徒困境”。
由于業(yè)主和物業(yè)公司的決策相互博弈而形成了一種雙輸的局面。
業(yè)主不滿意服務不交物業(yè)管理費，物業(yè)公司降低服務標準不提供物業(yè)服務……，整個物業(yè)管理區(qū)域必然會陷入惡性循環(huán)，所有人都會在這種狀況下受損，業(yè)主得不到舒適清潔的環(huán)境，物業(yè)公司也不可能盈利。
我們常聽到業(yè)主批評物業(yè)公司的四句話：①你們才不會虧錢，要是虧錢，早不干了!②除了收錢，你們干啥了?③我的房子，憑啥讓你管?④什么門內門外，我既然交了物業(yè)費，有事我就得找物業(yè)!但凡業(yè)主與物業(yè)公司出現沖突時這四句話都會出現，除了物業(yè)管理公司自身工作方式或內容有不透明或不到位的地方外，業(yè)主對物業(yè)管理專業(yè)不了解也是主要原因。
(1)你們才不會虧錢，要是虧錢，早不干了!這是業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)財務狀況不了解。
物業(yè)管理公司要本著為業(yè)主提供高質量服務的宗旨工作，按雙方所簽訂的物業(yè)管理合同和政府規(guī)定收費。
同時業(yè)主也需按照合同規(guī)定，積極主動向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費用，確保公司可得到一定的利潤。
雙方應從維護雙方利益為出發(fā)點，采取合法合理的手段處理管理中存在的問題。
目前我國大多數小區(qū)在收取物業(yè)費時都是先服務再繳費即先支出后收錢，這些收不回來的應收賬款慢慢轉化成壞賬，使物業(yè)公司支出越來越多，就好像是一個無底的泥潭越陷越深。
如果撤出此小區(qū)再重新投標其他項目，只會使原來所管項目費用收不回來，而新項目投標中標與否都是一個未知數。
因此，現在存在的尷尬局面是盡管物業(yè)公司虧錢，但想走也走不了。
而且我國物業(yè)費用收取的規(guī)定是并沒有明確的法律條款，僅僅只能依據2007年國務院修改2003年版的《物業(yè)管理條例》，其中對費用的規(guī)定比較模糊和籠統(tǒng)，造成現在物業(yè)費用核定很低。
上漲物業(yè)費變成了一個很難實施的現實困境。
(2)除了收錢，你們干啥了?這是業(yè)主對物業(yè)公司提供服務的目的和重要性不了解。
物業(yè)管理的對象是小區(qū)環(huán)境、設施設備、安全等，服務的對象是廣大業(yè)主，業(yè)主交不交物業(yè)費或交多少物業(yè)費決定著物業(yè)公司的服務與質量，也將直接影響著物業(yè)管理區(qū)域的房產的保值或增值。
業(yè)主和物業(yè)公司其實是一種合作伙伴關系。
只有業(yè)主繳費，并合法合理監(jiān)督物業(yè)公司管理職責，業(yè)主的居住環(huán)境和保值增值就可以保證。
簡而言之就是物業(yè)幫業(yè)主創(chuàng)造更舒適和安全的環(huán)境，使業(yè)主的房子更加值錢。
但如果業(yè)主不交費，物業(yè)公司不作為或服務質量很差，基本設施不進行日常維護及保養(yǎng)，環(huán)境清潔只是湊乎，安全管理缺乏，日久天長帶來的后果是小區(qū)的環(huán)境沒有人處理，骯臟混亂，小區(qū)設施設備老化，治安越來越差，小區(qū)整體環(huán)境混亂不堪，到頭來吃虧的還是業(yè)主自身!
(3)我的房子，憑啥讓你管?這是業(yè)主對物業(yè)企業(yè)責任和義務的不了解。
根據我國頒布的《物權法》對小區(qū)業(yè)主的權利義務進行了全面的界定。
業(yè)主享有小區(qū)的建筑物區(qū)分所有權。
建筑物區(qū)分所有權包括三部分：專有部分的專有權，共有部分的共有權和共同管理權的三種權利的結合。
專有所有：例如買下一棟樓宇中的某一具體單元，業(yè)主完全享有的物業(yè)。
業(yè)主的房子如果在不影響公共部位的情況下，對自己專有部位行使權利這確實是物業(yè)公司沒有權利管理的，但如果業(yè)主越界行使專有部位的權利甚至造成對物業(yè)共有部位的權益的侵害，物業(yè)公司是有權利阻止和消除危險的。
(4)什么門內門外，我既然交了物業(yè)費，有事我就得找物業(yè)!這是業(yè)主對物業(yè)企業(yè)責任和義務的不了解。
我們剛才所說的業(yè)主對自己擁有的房屋內部有專有權利，但對小區(qū)公共部分、公共設備設施、公共環(huán)境、公共秩序的專有權是委托選聘的物業(yè)服務公司進行管理。
因此業(yè)主對公共環(huán)境及設備有義務提供費用進行維護和維修。
物業(yè)費的構成主要包括物業(yè)公司的日常管理費用、人員工資、管理區(qū)域綠化、清潔、設施設備維護、公共秩序維護。
物業(yè)管理的范圍僅是對公共區(qū)域進行服務，但目前由于物業(yè)費用的難收取，物業(yè)公司也不得不忍氣吞聲隨叫隨到。
還有當業(yè)主遇到人身或財產受到侵害的時候，認為交了物業(yè)費就應該保護人身及業(yè)主財產安全，殊不知物業(yè)公司僅是協(xié)助公安局進行秩序的維護，而不是業(yè)主財產的保管費!
以上是這四句話的物業(yè)管理解釋。
如果業(yè)主和物業(yè)公司都能為對方考慮，關于物業(yè)費的收取和物業(yè)服務的提供內容進行全面的協(xié)商達成一致的意見，相互之間共同遵守物業(yè)管理合同，業(yè)主按時足額繳納管理費，物業(yè)公司為業(yè)主提供全面周到的服務，業(yè)主的生活環(huán)境將更加舒適，物業(yè)公司也能夠盈利，“雙輸”的局面變成“雙贏”。
參考文獻
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