燃氣公司資產(chǎn)評估報告
評估方法
根據(jù)《資產(chǎn)評估準則-基本準則》的規(guī)定：評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法，《資產(chǎn)評估準則—企業(yè)價值》也規(guī)定對企業(yè)價值進行評估時，應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎法三種基本方法的適用性，恰當選用一種或多種評估基本方法。
結合此次評估目的和評估對象特點，評估采用了收益法和資產(chǎn)基礎法進行了評估，這三種評估方法的說明及選取理由如下：
一、市場法
1、市場法的定義和原理
市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可以交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。
2、運用市場法的前提條件
要有一個充分發(fā)育的、活躍公平的市場，要能找到近期的、與被評估資產(chǎn)相同或類似的參照物;要能在市場上收集到參照物的技術資料和交易資料，地理位置方面的資料，功能方面的資料以及交易時間、條件、動機和價格等方面的資料。
3、本次評估不采用市場法的理由
考慮到我國目前的產(chǎn)權市場發(fā)展狀況和被評估企業(yè)的特定情況以及市場信息條件的限制，我們很難在市場上找到與被評估企業(yè)相類似的參照物及交易情況，因此本次評估未采用市場法。
二、資產(chǎn)基礎法
資產(chǎn)基礎法是指以被評估企業(yè)評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎，合理評估企業(yè)表內及表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。
根據(jù)本次評估目的，從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價值，為經(jīng)濟行為實現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，因此本次評估選擇資產(chǎn)基礎法進行評估。
各項主要資產(chǎn)評估方法簡介：
1、貨幣資金主要按賬面核實法進行評估，其中現(xiàn)金采用現(xiàn)場盤點盤點日庫存現(xiàn)金，并追溯調整至評估基準日，確定評估值;銀行存款及其他貨幣資金采用將評估基準日各銀行存款明細賬余額與銀行對賬單核對，確定評估值。
2、應收票據(jù)、應收賬款、預付賬款、其他應收款的評估
各種應收款項在核實無誤的基礎上，根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應收款額計算評估值;對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，按零值計算;賬面上的“壞賬準備”科目按零值計算。
3、存貨的評估
關于存貨的評估，本次評估范圍內的存貨為原材料。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨清單，核實了有關購置發(fā)票和會計憑證，了解了存貨的保管、內部控制制度，并對其進行了抽查盤點。原材料為近期購入的貨品，賬面值能夠反映其市場價值，故以核實后賬面值作為評估值。
4、長期股權投資的評估
主要是XX燃氣對南京煤氣管線工程有限公司、南京燃氣工程設計院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責任公司、江蘇省天達投資控股有限公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃氣輸配有限公司、南京XX棲霞燃氣有限公司、南京XX能源投資發(fā)展有限公司和南京XX儲氣有限公司等9 家單位的股權投資，評估人員對長期投資的形成原因、賬面值和實際狀
況等進行了取證核實，向工商行政管理局查詢并查閱了投資協(xié)議、章程和有關會計記錄等，以確定長期投資的真實性和準確性。
根據(jù)上述股權投資的具體情況，分別采用不同的評估方法：
對南京煤氣管線工程有限公司、南京燃氣工程設計院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責任公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃氣輸配有限公司、南京XX棲霞燃氣有限公司和南京XX能源投資發(fā)展有限公司等 7家全資或控股的子公司，采用資產(chǎn)基礎法評估和收益法進行評估，因子公司收益預測已經(jīng)納入南京XX燃氣有限公司合并收益預測范圍，已經(jīng)以南京XX燃氣有限公司合并口徑整體作收益法評估，對子公司單體不單獨作收益法評估。
對江蘇省天達投資控股有限公司和南京XX儲氣有限公司等 2 家單位的股權投資，因其投資時間不長，持股比例低，故按其審計后或基準日的財務報表反映的凈資產(chǎn)，乘以XX燃氣所持的股份比例，作為對該長期投資的評估值。
在確定長期股權投資評估值時，評估師沒有考慮控股權溢價或少數(shù)股權折價等因素產(chǎn)生的影響。
5、固定資產(chǎn)的評估
南京XX燃氣有限公司申報評估的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、構筑物、機器設備、車輛和辦公電子設備等，對該類固定資產(chǎn)的評估，主要采用重置成本法，計算公式為：
評估值=重置全價×成新率
5.1 房屋建筑物(構筑物)的評估方法
評估人員深入細致地分析了估價對象的實際情況、特點和被評估單位提供的有關資料，對于有較為完整工程資料的工業(yè)用房，宜采用重置成本法進行評估;對于市區(qū)內的辦公綜合樓及商業(yè)用房，則采用市場比較法和收益法進行評估。
評估方法介紹
5.1.1 重置成本法
通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減各種損耗因素造 成的貶值，最后得出建筑物的評估價值。
計算公式：評估價值=重置價值×成新率
重置價值的確定
重置價值一般包含工程綜合造價、前期工程費用、建設單位管理費、
配套規(guī)費、資金成本等。其計算公式為：
重置價值=工程造價+前期(專業(yè))費用+配套規(guī)費+資金成本
a.工程造價
工程造價可分別采用概預算編制法、預決算調整法、市價法等方法加以確定。
概預算編制法即按照圖紙、有關技術資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預算的方法，當引用最近竣工的工程，因其工程造價基本接近現(xiàn)行建筑造價的工程項目，直接引用原結算的造價計算工程及其費用的組成內容，或者進行適當微調，故亦視同為概預算編制法。
預決算調整法即原決算工程造價所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費規(guī)定，或采用同一定額但時間較長，建筑材料等市場變化較大，則利用原決算工程量，或者進行適當修改后，套用現(xiàn)行預算定額及取費標準計算工程造價方法。
市價法即在評估中通過可靠的途徑，如利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價或地方造價管理部的公布的當期建筑單方造價等作為依據(jù)，計算被估項目單方造價的方法，但房屋建筑物建造日期、層數(shù)、層高、跨度、跨數(shù)、裝修、設備等和選擇的案例有差別時則應進行調整，以調整后的建筑單方造價計算評估對象的單方造價。
具體修正計算詳見評估舉例。
b.前期費用及管理費用，根據(jù)本市現(xiàn)行有關規(guī)定并結合評估對象實際情況，按工程造價的一定比例確定。一般情況下，前期費用包括規(guī)劃、 設計費，可行性研究費、勘察設計費、招標費，各種預算費、審查費、標底編制費、臨時設施建設費等。期間費用主要為工程監(jiān)理費、建設單位管理費等工程建設期間發(fā)生的各項費用。
c.配套規(guī)費
對有房屋所有權證的建筑物，我們主要計算了市政公用基礎設施配套費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、白蟻防治費三項。
d.資金成本按照現(xiàn)行的貸款利率標準計算，工期根據(jù)建筑物面積、規(guī)模等因素確定。
本次被評房屋建筑物類資產(chǎn)屬于天然氣運營企業(yè)，因此根據(jù)工期定額以及被評企業(yè)的實際狀況綜合確定建造工期為一年。故本次評估按一年計算其資金成本，按評估基準日至中國人民銀行公布的一年期人民幣貸款基準利率 6%，資金均勻投入計算。
資金成本=(工程綜合造價+前期費用及其他費用)×利率×建設工期×50%。
建筑面積的確定
房屋建筑物的面積以法定權證記載的數(shù)字為準;沒有權證的，以委托方提供的技術說明、圖紙、資產(chǎn)清單等相關資料上記載的數(shù)字為準;既無權證又無相關資料的，以現(xiàn)場查勘估算的面積為準。成新率的確定
本次評估成新率的測定采用年限法、完好分值率法。
a.年限法計算公式：
年限成新率=1–已使用年限/建筑物耐用年限
已使用年限=評估基準日–建筑物竣工日期
規(guī)定耐用年限：按建設部頒布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定的各類建
筑物耐用年限標準，并對建筑物進行現(xiàn)場質量鑒定后，確定規(guī)定耐用年限。 在計算成新率時應考慮權證剩余年限與房屋尚可使用年限孰短原則。
b.完好分值率法
依據(jù)建設部有關房屋新舊程度的參考依據(jù)，評分標準，根據(jù)現(xiàn)場勘查技術鑒定，采用打分法確定成新率。計算公式：
完好分值率=(結構打分×評分系數(shù)+裝修打分×評分系數(shù)+設備打分×評分修正系數(shù))×100%
綜合成新率根據(jù)以上兩種方法測算結果分析判斷后確定。
計算公式：綜合成新率=年限成新率×0.4+完好分值率×0.6 5.1.2 市場比較法
市場比較法指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同的若干商品房交易實例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與估價對象進行對照比較，并對交易實例加以修正，從而確定估價對象價格的方法。
計算公式：
房屋價值=交易實例房屋價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)。
5.1.3 收益法
本次委估對象有商業(yè)物業(yè)，此類房地產(chǎn)目前主要為自營狀態(tài)，或少量出租，存在收益、或潛在收益，與委估房地產(chǎn)相類似的出租案例較多，故采用收益法進行評估。
收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀價值的一種估價方法。
收益法是基于預期原理，即未來收益權利的現(xiàn)在價值。租期內租金按租約約定，租賃期滿后租金按市場水平測算。
收益法計算公式：
燃氣公司資產(chǎn)評估
式中：Ri-未來第i年的凈收益(元)
V-收益期末資產(chǎn)的變現(xiàn)收入
r-資本化率(%)
n-未來可獲收益的年限(年)
5.2 管道及溝槽的評估方法
評估人員深入細致地分析了估價對象的實際情況、特點和委托方提供的有關資料，對于管道工程，采用重置成本法進行評估。
重置成本法是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)的評估值的一種房地產(chǎn)估價方法。
計算公式：評估價值=重置價值×成新率
(1) 重置價值的確定
重置價值一般包含工程綜合造價、前期工程費用、建設單位管理費、資金成本等。其計算公式為：
重置價值=工程造價+前期(專業(yè))費用+管理費+資金成本
A.工程造價
工程造價可分別采用概預算編制法、預決算調整法、市價法等方法加以確定。
概預算編制法即按照圖紙、有關技術資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預算的方法，當引用最近竣工的工程，因其工程造價基本接近現(xiàn)行建筑造價的工程項目，直接引用原結算的造價計算工程及其費用的組成內容，或者進行適當微調，故亦視同為概預算編制法。
預決算調整法即原決算工程造價所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費規(guī)定，或采用同一定額但時間較長，建筑材料等市場變化較大，則利用原決算工程量，或者進行適當修改后，套用現(xiàn)行預算定額及取費標準計算工程造價方法。
市價法即在評估中通過可靠的途徑，如利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價或地方造價管理部的公布的當期建筑單方造價等作為依據(jù)，計算被估項目單方造價的方法，但房屋建筑物建造日期、層數(shù)、層高、跨度、跨數(shù)、裝修、設備等和選擇的案例有差別時則應進行調整，以調整后的建筑單方造價計算評估對象的單方造價。
評估人員在對管道工程進行勘察分析的基礎上，對于被評估單位能夠提供的工程結算、估算指標及市政、安裝工程定額等資料，確定市政、安裝工程量，然后按現(xiàn)行的建筑安裝工程造價計算程序及評估基準日的價格標準計算該委估管道的工程綜合造價;對于無工程結算資料的工程，采用概預算編制法按照企業(yè)管道建設的常規(guī)做法，重新編制預算，以重新編制的預算價格作為依據(jù)，計算委估各種材質、管徑管道單方造價進行相應估算。
B.前期費用及管理費用，根據(jù)委估資產(chǎn)所在地現(xiàn)行有關規(guī)定并結合評估對象實際情況，按工程造價的一定比例確定。一般情況下，前期費用包括規(guī)劃、設計費，可行性研究費、勘察設計費、招標費，各種預算費、審查費、標底編制費、臨時設施建設費等。期間費用主要為工程監(jiān)理費、建設單位管理費等工程建設期間發(fā)生的各項費用。
對于高壓管道，根據(jù)其財務決算，由于其管道施工過程中，征地拆遷費用數(shù)額較大，評估中考慮按適當比例計算管道施工過程中必須發(fā)生的拆遷費用。
C.利息按照現(xiàn)行的貸款利率標準計算，工期根據(jù)管道類型、項目規(guī)模等因素綜合確定。
本次委估的高壓管道，根據(jù)項目的類型、規(guī)模以及被評企業(yè)的實際狀況綜合確定建造工期為二年，中低壓管道根據(jù)企業(yè)實際施工平均周期，確定建造工期 3 個月。故本次評估工期按各類型管道合理建設期計算其資金成本，按評估基準日至中國人民銀行公布的相應年期人民幣貸款基準利率，資金均勻投入計算。
資金成本=(工程綜合造價+前期費用及其他費用)×利率×建設工期×50%。
(2) 成新率的確定
由于管道為地下管道，為隱蔽工程，故本次評估成新率的測定采用年限法。
年限法計算公式：
年限成新率 = 1 – 已使用年限/建筑物耐用年限
已使用年限 = 評估基準日 – 建筑物竣工日期
經(jīng)濟耐用年限：根據(jù)《資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)手冊》中規(guī)定的長輸氣管道耐用年限標準，同時考慮埋地鋼管的壽命與很多條件相關，比如土壤的酸堿性、地質的情況、鋼管穿過公路、鐵路地面的受壓情況、還有鋼管附近是否埋有高壓電纜等，都會造成電化學腐蝕，現(xiàn)在雖然采用犧牲電極的方法、表面敷防腐層等方法對鋼管的壽命有所改善，但是到底在什么情況下能用多少年，還不能簡單的判斷，本次評估綜合各種情況，綜合確定各類型管道、材質的耐用年限。
5.3 機器設備的評估方法
根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，結合委估設備的特點和收集資料情況，主要采用重置成本法進行評估。
評估值=重置全價×綜合成新率
(1)重置全價的確定
根據(jù)國務院于 2008 年 11 月 10 日發(fā)布國務院令第 538 號《中華人民共和國增值稅暫行條例》，從 2009年 1 月 1日起，在全國范圍內增值稅由生產(chǎn)性增值稅轉變?yōu)橄M性增值稅，即增值稅納稅企業(yè)購買設備等應繳納增值稅的商品的進項稅可以在銷項稅中抵扣;取消進口設備增值稅免稅政策，所購設備增值稅可以抵扣。根據(jù)重置成本的原則，在 2009年后評估
設備等固定資產(chǎn)時估算其重置全價時應扣除其增值稅，也就是設備評估的購置價應該為：
設備購置價=設備取得增值稅發(fā)票的購買價/(1+適用增值稅稅率)
1)設備類
對于國產(chǎn)設備，重置全價主要參照國內市場同型號或同類型設備現(xiàn)行市價，同時考慮必要的運雜費、安裝調試費、基礎費用、前期及其他費用及資金成本等予以確定。對于待報廢設備，視其具體結構、材質來確定殘值回收率或按實際能夠變現(xiàn)價格作為評估值。
國產(chǎn)設備的重置全價計算公式：
重置全價=設備購置價/1.17+運雜費+基礎費+安裝調試費+前期及其他費用+資金成本
式中各項費用的計算方法：
a.購置價
主要通過向生產(chǎn)廠家詢價、參照《2013年機電產(chǎn)品報價手冊》、網(wǎng)絡等渠道收集的報價資料及參考近期同類設備的合同價格確定，對于無法取得價格信息的近期購置設備按國內外行業(yè)生產(chǎn)者物價指數(shù) PPI 來估算。
b.運雜費
根據(jù)《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)及參數(shù)手冊》，按不同類型的設備和地區(qū)取運雜費率計取。
運雜費=設備購置價×運雜費率
c.基礎費
根據(jù)設備的特點，參照相關設備安裝要求及《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)及參數(shù)手冊》等資料，以購置價為基礎，按不同安裝費率計取。
d.安裝調試費
根據(jù)設備的特點、重量、安裝難易程度，通用設備以設備購置價為基礎，按不同安裝費率計�。喊惭b調試費=設備購置價×安裝調試費率
e.建設前期及其它費用
前期及其他費用包括管理費、可行性研究報告及評估費、設計費、工程監(jiān)理費等，是依據(jù)該設備所在地建設工程其他費用標準，結合本身設備特點進行計算，計算基數(shù)為設備購置價、運雜費、基礎費及安裝調試費之和。
前期及其他費用=(設備購置價+運雜費+基礎費+安裝調試費)×前期及其他費率
依據(jù)《石油建設天然氣其他費和費用定額(2012)》，本次評估前期及其他費率計算如下表：
序號 項目 計費基數(shù) 費率 取費依據(jù)
1 可行性研究報告編制費 工程費用 0.05% 原國家計委(計價格[1999]1283號)
2 招標代理服務費 工程費用 0.15% 發(fā)改價格[2011]534號
3 工程勘察設計費 工程費用 2.55% 國家計委建設部(計價格[2002]10號)
4 建設工程監(jiān)理費 工程費用 0.82% 發(fā)改價格[2007]670號
5 建設單位健康安全環(huán)境 工程費用 0.07% 中油計(2012-534號)
6 特殊設備安全監(jiān)督檢驗費 工程費用 0.15% 中油計(2012-534號)
7 企業(yè)安全生產(chǎn)費用 工程費用 0.05% 財政部、安監(jiān)局—財企[2012]16號
8 環(huán)境影響評價及驗收費 工程費用 0.02% 國家計委、環(huán)境保護總局計價[2002]125號
9 臨時設施費 工程費用 0.30% 中油計(2012-534號)
10 建設單位管理費 工程費用 0.93% 中油計(2012-534號)
11 生產(chǎn)人員準備費 工程費用 0.02% 中油計(2012-534號)
合 計 5.11%
f.資金成本
根據(jù)建設工程的規(guī)模及建設工期，以評估基準日貸款利息作為建設工程的資金成本，并按資金均勻投入考慮：資金成本=(設備購置價+運雜費+基礎費+安裝調試費+前期及其他費用)×貸款利率×建設工期×1/2
此次評估，建設工期為 1年，評估基準日 1年期貸款利率為 6.0%。
2)車輛
《財政部、國家稅務總局關于在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點稅收政策的通知》(財稅〔2013〕第 37號)規(guī)定，準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額包括：從銷售方或者提供方取得的增值稅專用發(fā)票(含貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票)上注明的增值稅額。從 2013 年 8 月 1 日起，原增值稅一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。原增值稅一般納稅人指按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》繳納增值稅的納稅人。
執(zhí)行增值稅企業(yè)的車輛重置全價由購置價、車輛購置附加稅、其他費
用(如驗車費、牌照費、手續(xù)費等)再減去增值稅進項稅稅額構成。
車輛購置價：參照車輛所在地同類車型最新交易的市場價格確定，其他費用依據(jù)地方車輛管理部門的規(guī)定收費來確定。
車輛購置稅：車輛購置稅為不含增值稅售價的10%。
其他費用：一般為驗車費、牌照費、手續(xù)費等，取 500元/輛。
3)電子設備重置全價
對于市場上有同型號設備銷售，屬于同城購買，商家對購買產(chǎn)品包運輸、上門安裝調試服務，因此，除了購買價之外，沒有其他費用，因此，購買價即為重置全價。
根據(jù)市場信息及近期當?shù)厥袌鰞r格資料，確定評估基準日的電子設備的市場價格：
重置全價=電子設備購置價
(2)綜合成新率的確定
1)設備類
依據(jù)各設備的已使用年限及尚可使用年限計算理論成新率，然后通過現(xiàn)場勘察了解設備的原始制造質量、運行情況、設備利用情況、維護保養(yǎng)、使用環(huán)境等因素，計算出設備調整系數(shù) K，兩者相乘后確定設備的綜合成新率：
綜合成新率=理論成新率×調整系數(shù) K
其中：理論成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
調整系數(shù) K=K1×K2×K3×K4×K5
原始制造質量K1
設備運行狀態(tài)K2
設備的利用率K3
設備的維護保養(yǎng) K4
設備的環(huán)境狀況 K5
2)車輛
根據(jù)商務部、發(fā)展改革委、公安部、環(huán)境保護部聯(lián)合發(fā)布《機動車強制報廢標準規(guī)定》，自 2013 年 5 月1 日起施行。
本次評估車輛成新率根據(jù)可使用經(jīng)濟年限(如規(guī)定中未確定可使用年限的根據(jù)現(xiàn)場勘察確定可使用經(jīng)濟年限)和行駛公里數(shù)分別計算成新率，最終按孰低法確定車輛成新率。
3)電子設備
根據(jù)使用時間，結合維修保養(yǎng)情況，一般情況下以年限法取代綜合成新率。
綜合成新率=理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
(3)評估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
6、在建工程的評估
在建工程主要是工程施工項目，共計 1561 項，包括在建土建工程及設備安裝工程，在建工程為支付的工程款、甲方供材費用、設備購置費用。評估人員了解了在建工程的概況，開工時間、竣工時間、已付工程款等情況，收集了有關的合同和協(xié)議，抽查了原始入賬憑證，并進行實地查勘，至評估基準日工程尚未完工，評估人員對在建工程的賬面價值的形成、構成進行了核查、分析，其賬面價值均為按完工進度結轉成本后的為建造工程所花費的前期費用、部分材料購置費用、工程管理費用、支付的工程款。經(jīng)分析，工程施工項目的賬面價值中已按工程進度對工程成本的利潤進行了結轉，故本次評估中不再考慮對在建工程的合理增減值，以審計后的賬面值確定。
7、工程物資
主要為報警系統(tǒng)、探測器和總線模塊，評估時查閱了物資近期購置發(fā) 票等，經(jīng)核實，申報數(shù)量準確，評估人員與被評估單位物資部保管人員進行現(xiàn)場盤點，由于工程物資的品種和數(shù)量少，所需運雜費很少，賬面價值基本反映現(xiàn)行市價，賬面價值是合理的，因此，評估時以其審計后賬面價值作為評估值。
8、無形資產(chǎn)的評估
8.1 無形資產(chǎn)-土地使用權的評估
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的土地評估方法有市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法、成本逼近法、路線價法、收益還原法等。
本次評估地塊中的出讓用地均采用房地合一進行評估，其土地評估值已并入房屋價值。對其中的劃撥地塊上的房地產(chǎn)采用房地分估，其土地用途均為公共設施用地。
由于公用設施用地主要系為城市基礎設施配套用地，基于其用地性質，與工業(yè)用地使用性質相似，本次評估參照工業(yè)用地進行評估，以此確定其土地使用權價值。
評估人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據(jù)評估對象土地的特點及土地的實際狀況，選取成本逼近法作為本次評估的基本方法。這是基于以下考慮：被評估土地為自行征收取得，其賬面內涵與成本逼近法的思路類似，故本次選用選取成本逼近法進行評估。
成本逼近法
采用成本逼近法評估地價的基本思路是以待估宗地所在區(qū)域土地取得費和土地開發(fā)費平均標準為主要依據(jù)，加上一定的利息、利潤和有限年期的土地增值收益來確定地價。其基本公式為：
地價=(土地取得費及相關稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益)×(1+個別因素修正系數(shù))±土地開發(fā)水平修正
8.2 無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn)評估方法
本次委托評估的其他無形資產(chǎn)為外購軟件，對外購的軟件采用市場法評估，以現(xiàn)行市場售價確定評估值。
9、長期待攤費用的評估
長期待攤費用為在位于棲霞區(qū)仙林大學城龍麒路建造的LNG機修庫房、LNG 綜合輔助用房和 LNG綜合樓等共 3項，由于所建房屋無規(guī)劃許可證和施工許可證，為企業(yè)自行建造，本次評估時企業(yè)將該資產(chǎn)視同為的費用性資產(chǎn)，按預計年限進行分攤。
對長期待攤費用的評估，評估人員根據(jù)被評估單位提供的清查評估明細表，對會計報表、會計賬簿和記賬憑證進行了核查，并履行了必要的評估程序，對其真實性進行了核實。在此基礎上，評估人員根據(jù)評估基準日后是否尚存權利確定評估值。
10、遞延所得稅資產(chǎn)評估方法
遞延所得稅資產(chǎn)系時間性差異的所得稅影響額。對遞延所得稅資產(chǎn)，評估人員檢查遞延所得稅資產(chǎn)發(fā)生的原因、金額，預計轉銷年限和本期轉銷額是否合理正確，檢查是否以未來期間很可能取得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額為限，確認由可抵扣暫時性差異產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)。對遞延所得稅資產(chǎn)根據(jù)評估目的實現(xiàn)后是否擁有抵稅權利，確定遞延所得稅資產(chǎn)評估值。
11、負債的評估
負債按實際需要承擔的債務進行評估。
三、收益法
1、收益法的定義和原理
企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或折現(xiàn)確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營模式、資本結構、資產(chǎn)使用狀況以及未來收益的發(fā)展趨勢等，恰當選擇現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。
2、收益法的應用前提
采用收益法評估企業(yè)價值需具備以下三個前提條件：
投資者在投資某個企業(yè)時所支付的價格不會超過該企業(yè)(或與該企業(yè)相當且具有同等風險程度的同類企業(yè))未來預期收益折算成的現(xiàn)值。能夠對企業(yè)未來收益進行合理預測。
能夠對與企業(yè)未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。
3、本次評估采用收益法的理由
因XX燃氣公司所在燃氣行業(yè)較為成熟，發(fā)展穩(wěn)定，XX燃氣公司治理較為完善，具備持續(xù)經(jīng)營條件，未來收益能夠可靠計量，面臨的風險能夠較為可靠估計，具備采用收益法評估的條件，并能夠對未來收益進行合
理預測，故適用收益法進行評估。
本次采用收益法對XX燃氣股東全部權益進行評估，即以未來若干年度內的企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為依據(jù)，采用適當折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計算得出營業(yè)性資產(chǎn)價值，然后再加上溢余資產(chǎn)價值、非經(jīng)營性資產(chǎn)價值和未納入合并收益口徑越策收益的長期股權投資價值，減去有息債務和非經(jīng)營性負債得出股東全部權益價值。
由于XX燃氣合并范圍內的全資或控股的子(孫)公司中的江蘇寶華天然氣有限公司、南京XX棲霞燃氣有限公司、南京XX能源投資發(fā)展有限公司(含其子公司江蘇海企XX燃氣發(fā)展有限公司和江蘇紫荊新能源發(fā)展有限公司)等均經(jīng)營燃氣業(yè)務且實為XX燃氣的分銷商，南京燃氣輸配有限公司、南京煤氣管線工程有限公司、南京燃氣工程設計院有限公司等也是主要從事燃氣工程并全部或大部分的主營業(yè)務是與母公司直接發(fā) 生，，而南京公用物業(yè)管理有限責任公司的業(yè)務在XX燃氣的業(yè)務收入中所占份額很小，所以合并范圍的子公司的整體業(yè)務性質和風險與母公司密切相聯(lián)，因此本次收益法采用XX燃氣合并報表，天衡會計師事務所(特殊普通合伙)出具的盈利預測審核報告也為合并報表的盈利預測。
1.評估模型
本次評估擬采用未來收益折現(xiàn)法中的企業(yè)自由現(xiàn)金流模型。
2.計算公式
股東全部權益價值=企業(yè)整體價值-有息債務
企業(yè)整體價值=經(jīng)營性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值+未納入合并收益預測口徑的長期股權價值
其中：經(jīng)營性資產(chǎn)價值按以下公式確定
企業(yè)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)值=明確的預測期期間的自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值+明確的預測期之后的自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值
明確的預測期期間是指從評估基準日至企業(yè)達到相對穩(wěn)定經(jīng)營狀況的時間。
3.預測期的確定
根據(jù)XX燃氣的實際狀況及企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，預計XX燃氣在未來幾年公司業(yè)績會穩(wěn)定增長，據(jù)此，本次預測期選擇為 2014年至 2018 年，以后年度收益狀況保持在 2018年水平不變。
4.收益期的確定
根據(jù)對XX燃氣所從事的經(jīng)營業(yè)務的特點及公司未來發(fā)展?jié)摿�、前景的判斷，考慮XX燃氣歷年的運行狀況、人力狀況、客戶資源等均比較穩(wěn)定，可保持長時間的經(jīng)營，本次評估收益期按永續(xù)確定。
5.自由現(xiàn)金流量的確定
本次評估采用企業(yè)自由現(xiàn)金流量，自由現(xiàn)金流量的計算公式如下：
(預測期內每年)自由現(xiàn)金流量=息稅前利潤×(1-所得稅率)+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金追加額
6.年底折現(xiàn)的考慮
考慮到自由現(xiàn)金流量全年都在發(fā)生，本次評估假設均年終發(fā)生，因此自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)時間均按年底折現(xiàn)考慮。
7.折現(xiàn)率的確定
按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為企業(yè)自由現(xiàn)金流量，則折現(xiàn)率選取加權平均資本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
式中：Ke：權益資本成本;
Kd：債務資本成本;
T：所得稅率;
E/(D+E)：股權占總資本比率;
D/(D+E)：債務占總資本比率;
其中：Ke=Rf+β×RPm+Rc
Rf=無風險報酬率;
β=企業(yè)風險系數(shù);
RPm=市場風險溢價;
Rc=企業(yè)特定風險調整系數(shù)。
8.溢余資產(chǎn)價值的確定
溢余資產(chǎn)是指評估基準日超過企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需，評估基準日后企業(yè)
自由現(xiàn)金流量預測不涉及的資產(chǎn)，主要為城建集團委托貸款。
9.非經(jīng)營性資產(chǎn)價值的確定
非經(jīng)營性資產(chǎn)、負債是指與被評估單位生產(chǎn)經(jīng)營無關的，未納入收益預測范圍的資產(chǎn)及相關負債，采用成本法評估，本次評估的應付股利作為 非經(jīng)營性資產(chǎn)價值;本次評估對未納入合并范圍的XX燃氣的參股和子公司參股的相關股權采用資產(chǎn)基礎法或以審計后的股東全部權益計算確定長期股權投資評估值。
12.有息債務價值的確定
有息債務主要是指被評估單位向金融機構或其他單位、個人等借入款項及相關利息。
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